حق سرقفلی دارای شرایط و ویژگی‌های خاص خود می‌باشد که در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ بیان گردیده است و ما در این مقاله به توضیح و شرایط حق سرقفلی می‌پردازیم
آنچه در این مقاله خواهید آموخت پنهان
حق سرقفلی
حق سرقفلی حقی است که به موجب آن مستاجر ملک تجاری می‌تواند از ملک تجاری با پرداخت اجاره بهای ناچیزی استفاده کند و در پایان مدت اجاره به تصرف خود در ملک اجاره‌ای ادامه دهد
موارد استحقاق مستاجر برای دریافت سرقفلی
بنا بر قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ مستاجر در موارد زیر مستحق دریافت سرقفلی است
- اگر موجر در قرارداد اجاره مبلغی تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت دارد در زمان تخلیه مستاجر مستحق دریافت سرقفلی به نرخ روز می‌باشد یعنی موجر در زمان تخلیه مستاجر باید به او به قیمت روز حق سرقفلی دهد
- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجر را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار کند در این صورت مستاجر می‌تواند از موجر و یا مستاجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت کند
- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار کند مستاجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت کند
- اگر مستاجر در اثنای مدت اجاره حقی از حقوق خود را به مالک یا مستاجر جدیدی واگذار کند می‌تواند مبلغی را به عنوان سرقفلی از ایشان مطالبه کند
ویژگی‌های حق سرقفلی
حق سرقفلی در قانون مدنی یک حق مالی می‌باشد و تمامی ویژگی‌های حقوق مالی را دارا است
- حق سرقفلی قابلیت توقیف را دارد و می‌توان از آن ضمانت نمود
- حق سرقفلی قابلیت انتقال را دارد و اصولاً سرقفلی توسط مستاجر برای انتقال نیاز به تنظیم سند رسمی ندارد
- سرقفلی یک حق شرعی می‌باشد که مورد تایید شورای نگهبان است
- مبلغ سرقفلی از آنجا که با توافق مستاجر و موجر تعیین میشود یک مبلغ مشخص شده است که نقل و انتقال آن مشمول پرداخت مالیات سرقفلی می‌باشد
- از آنجا که حق سرقفلی مربوط به ملک تجاری می‌باشد جز اموال غیرمنقول محسوب میشود و احکام مربوط به اموال غیرمنقول بر آن مترتب است
تفاوت‌های حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی
کسب و پیشه عبارت است از کسب شهرت و رونقی که در ملک به واسطه اقدام مستاجر به وجود آمده است این حق دارای اوصاف زیر است
- این حق به تبع مالکیت منافع برای مستاجر محل کسب ایجاد میشود
- چنین حقی برای مستاجر به صورت قهری ایجاد میشود و ارتباطی به اراده طرفین و شروط ضمن عقد ندارد
- حق کسب و پیشه هر منفعت و مزیتی است که در یک رشته کسبی در ارتباط با مشتریان آن کسب و کار ایجاد میشود و تدریجی الحصول است و بستگی به عمل مستاجر دارد حق سرقفلی مالی است که در بدو اجاره به مالک پرداخت میشود و ذاتاً قائم و متکی به محل است و متضمن هیچ نوع شهرت تجارتی یا توجه خاص یا استقرار یافته مشتریان نیست و حق سرقفلی تابع موقعیت و مرغوبیت محلی کیفیت بنا و تجهیزات به کار گرفته شده در عین مستاجره است این حق قطعی الحصول و به محض پرداخت مبلغ یا وجهی از جانب مستاجر به موجر به وجود می‌آید
- حق کسب و پیشه یا تجارت موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ بوده که در قانون جدید روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ به طور کلی حذف و حق سرقفلی جایگزین آن شده است
- حق کسب و پیشه یا تجارت جنبه قهری و غیرارادی دارد یعنی اراده طرفین در آن دخیل نیست در حالی که سرقفلی پدیده‌ای ناشی از اعمال اراده آزاد طرفین است
- در قانون سال ۱۳۵۶ هر محلی ممکن بود به عنوان محل کسب و کار اجاره داده شود حتی اگر این محل به موجب گواهی پایان کار یا پروانه ساختمان مسکونی محسوب می‌شد لذا طبق آن قانون تجاری نبودن ملک از نظر ضوابط شهرداری مانع ایجاد حق و کسب و پیشه به مستاجری که با اذن یا اجازه مالک محل را به عنوان محل کسب و کار مورد استفاده قرار داده بود نیست اما در خصوص سرقفلی با توجه به صراحت قانونگذار در ماده ۶ قانون سال ۱۳۷۶ سرقفلی صرفاً در خصوص ملکی ایجاد میشود که قانوناً تجاری باشد و ملاک تجاری بودن نیز مندرجات پروانه ساختمانی است که طبق ماده ۵۵ قانون شهرداری تعیین میشود بنابراین در خصوص ملک مسکونی یا اداری نمی‌توان حق سرقفلی قرارداد به دلیل آنکه به حکم قانون سرقفلی مختص ملک تجاری تلقی شده است
- هرگاه محل غیرتجاری برای کسب و تجارت اجاره داده شود و از مستاجر سرقفلی گرفته شود این اجاره باطل و وجهی که اخذ شده قابل استرداد است زیرا معامله سرقفلی در حالتی که وجود آن امکان قانونی ندارد صحیح نیست
- اگر مستاجر اماکن تجاری نیز در مدت اجاره حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی مورد اجاره را به همان شغل مندرج در اجاره نامه به دیگری منتقل کند و اینکه مستاجر بعداً چیزی به عنوان سرقفلی به ملک پرداخته باشد یا نه تاثیری ندارد
- مبلغ سرقفلی همیشه طبق تراضی و تابع اراده طرفین است در حالی که حق کسب و پیشه یا تجارت قبلا همیشه از طرف دادگاه با جلب نظر کارشناس تعیین می‌شد بیشترین مبلغ و میزان حق سرقفلی به موقعیت محلی و کیفیت بنا و تجهیزات عین مستاجر بستگی دارد ولی مبلغ و میزان حق کسب و پیشه به حسن شهرت مستاجر و مدت تصرف و ایجاد رونق در محل بستگی دارد
- حق کسب و پیشه ناشی و تابع قواعد قانونگذار است و در صورت عدم توافق مالک و مستاجر در نهایت دادگاه وارد قضیه شده و از طریق کارشناس میزان حق کسب و پیشه را تعیین می‌کند در حالی که تحقق حق سرقفلی تابع حاکمیت اراده طرفین است و موجر مستاجر مبلغ حق سرقفلی را تعیین می‌کنند و داوطلب حق سرقفلی مختار به پذیرش یا رد پیشنهاد است
- در حق سرقفلی شهرت تجاری رونق کسبی و اعتبار صنفی تاثیری در تعیین میزان آن ندارد در حالی که طبق تبصره ماده ۱۹ قانون سال ۱۳۵۶ شهرت تجاری و رونق کسب مهمترین مولفه در تعیین میزان حق کسب و پیشه است
- حق سرقفلی قائم به محل است و قابلیت اثبات دارد ولی حق کسب و پیشه قائم به مستاجر بوده و اثبات آن در قرارداد اجاره مستند به ماده ۳۰ قانون ۱۳۵۶ بلا اثر و باطل است
- شرط تحقق حق سرقفلی منوط به قرارداد اجاره نیست و با عقد صلح یا هبه نیز می‌توان چنین حقی را منتقل کرد ولی ایجاد حق کسب و پیشه منوط به برقراری رابطه استیجاری است در زمان تخلیه عین مستاجره حق سرقفلی باید به مستاجر به قیمت عادلانه روز مسترد شود حتی اگر مستاجر هیچگونه فعالیت کسبی یا تجاری در عین مستاجره نداشته باشد در حالی که شرط استحقاق حق کسب و پیشه منوط به فعالیت کسبی مشروع و قانونی مستاجر در عین مستاجر است
سوالات متداول
حق سرقفلی در صورت تعدی و تفریط مستاجر از بین می‌رود؟
خیر از بین نمی‌رود بر خلاف حق کسب و پیشه که درصورت تعدی مستاجر از بین می‌رود
آیا نقل و انتقال حق سرقفلی به صورت عادی امکان‌پذیر است؟
بله حق سرقفلی هم به صورت عادی هم به صورت رسمی امکان‌پذیر است