الزام به تنظیم سند رسمی موضوعی است که در دادگاه‌ها بسیار زیاد مشاهده می‌شود که در پی معاملاتی که با یکدیگر انجام داده‌اند طرف مقابل راضی به تنظیم سند رسمی نمی‌باشد و طرف دیگر مجبور به طرح دعوای الزام تنظیم سند رسمی می‌گردد که این موضوع شرایط و موانع خاص خودش را دارد و ما در این مقاله به این موضوع می‌پردازیم
تبیین موضوع
در حقوق ایران الزام به تنظیم سند رسمی یکی از موضوعات مهم در معاملات املاک است این موضوع به ویژه زمانی اهمیت پیدا می‌کند که فروشنده از انجام تعهد خود یعنی نظیم سند رسمی امتناع می‌ورزد
مفهوم سند رسمی در حقوق ایران
در حقوق ایران سند رسمی به اسنادی گفته می‌شود که با رعایت تشریفات قانونی و توسط ماموران یا مقامات رسمی تنظیم می‌شوند این اسناد از اعتبار ویژه‌ای برخوردار هستند و در دادگاه‌ها به عنوان دلیل قوی برای اثبات ادعاها پذیرفته می‌شوند.. بر اساس ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی سند رسمی عبارت است از هر نوشته‌ای که توسط ماموران یا مقامات رسمی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد. سند رسمی به دلیل دقت در تنظیم و تایید مقامات رسمی اعتبار بالایی دارد و در صورت ارائه به دادگاه نیازی به اثبات اصالت آن نیست مگر اینکه جعلی بودن آن اثبات شود مراجع تنظیم کننده سند رسمی معمولاً توسط دفاتر اسناد رسمی، اداره ثبت اسناد و املاک و سایر مامورینی که به طور قانونی این اختیار را دارند تنظیم می‌شود
انواع سند رسمی و اعتبار سند رسمی
سند رسمی می‌تواند شامل اسناد مالکیت، وکالت‌نامه‌ها اسناد ازدواج و طلاق و سایر اسنادی باشد که برای ثبت رویدادها و معاملات حقوقی مورد نیاز هستند. اعتبار سند رسمی تا زمانی است که به طور قانونی ابطال نشود و این اسناد به عنوان مدرکی معتبر برای اثبات حقوق و تعهدات در نظر گرفته می‌شود.
نقش سند رسمی در معاملات اسناد رسمی
نقش مهمی در تضمین حقوق طرفین دارد و به عنوان مبنایی برای اجرای قراردادها و تعهدات مورد استفاده قرار می‌گیرند مفهوم الزام تنظیم سند رسمی انسان به تنظیم سند رسمی یکی از مفاهیم مهم در حقوق ملکی ایران است که به موجب آن فروشنده ملک موظف می‌شود تا مالکیت ملک را به صورت رسمی به خریدار منتقل کند این امر معمولا پس از انعقاد قرارداد خصوصی و پرداخت بخشی یا تمامی ثمن معامله صورت می‌گیرد در ادامه به بررسی جامع مفهوم می‌پردازیم
ماهیت حقوقی الزام تنظیم سند رسمی
الزام به تنظیم سند رسمی یک تعهد قراردادی است که در آن فروشنده متعهد می‌شود تا در تاریخ معینی در دفتر اسناد رسمی حاضر شود و سند انتقال مالکیت را به نام خریدار امضا کند شرایط لازم برای الزام تنظیم سند در حقوق ایران الزام تنظیم سند رسمی یکی از موضوعات مهم در معاملات املاک است این امر به ویژه زمانی اهمیت پیدا می‌کند که فروشنده از انجام تعهد خود برای تنظیم سند رسمی امتناع ورزد .
شرایط لازم برای الزام به تنظیم سند رسمی
وجود قرارداد معتبر
باید قراردادی وجود داشته باشد که به صراحت تعهد به انتقال مال غیرمنقول را جز تعهدات فروشنده آورده باشد
تعهد صریح فروشنده
فروشنده باید در قرارداد به حضور در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی مشخص جهت امضای سند انتقال تعهد داده باشد
گواهی عدم حضور فروشنده
خریدار باید گواهی عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی از دفترخانه معین اخذ کرده باشد
اظهارنامه حضور در دفتر اسناد رسمی
اگر اظهارنامه‌ای برای حضور در دفتر اسناد رسمی به وسیله خریدار به فروشنده ابلاغ شده باشد تصویر برابر اصل شده آن باید پیوست دادخواست شود
اثبات تصرف خریدار
دلایل موجهی برای اثبات تصرف خریدار در مورد معامله انجام و سوابق آن باید پیوست دادخواست شود
وجود پایان کار و گواهی عدم خلاف
اگر مورد معامله ملکی است پیش از اقامه دعوا باید راجع به وجود برگه پایان کار و گواهی عدم خلافی از شهرداری مطمئن شد
سابقه ثبتی
ملک مورد معامله باید دارای سابقه ثبتی یا در جریان ثبت باشد
این شرایط برای اطمینان از اینه که معامله به درستی و با رعایت تمامی جوانب قانونی انجام می‌شود ضروری هستند در صورتی که فروشنده از تنظیم سند رسمی امتناع کند خریدار می‌تواند دعوای الزام تنظیم سند رسمی را مطرح کند و از دادگاه بخواهد تا فروشنده را به انجام این تعهد ملزم نماید
اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند دادگاه
پس از دریافت دادخواست اقداماتی را برای احراز مالکیت خوانده و بررسی شرایط ملکی انجام می‌دهد این اقدامات شامل استعلام ثبتی و بررسی وضعیت رهن یا بازداشت ملک است
موانع الزام به تنظیم سند رسمی
موانع الزام به تنظیم سند رسمی در حقوق ایران شامل مواردی است که می‌توانند مانع از انجام این فرایند حقوقی شوند این موانع عبارتند از
در رهن بودن ملک
اگر ملک در رهن بانک یا شخص دیگری باشد نمی‌توان آن را به دیگری منتقل کرد
عدم دریافت گواهی پایان کار
این گواهی نشان می‌دهد که ساختمان مطابق با ضوابط و مقررات ساخته شده است بدون این گواهی انتقال سند رسمی ممکن نیست
بازداشت بودن ملک
اگر ملک توسط دادگاه یا مقامات دیگری توقیف شده باشد نمی‌توان آن را منتقل کرد
ممنوع المعامله بودن فروشنده
اگر فروشنده به دلایل قانونی از انجام معاملات منع شده باشد
عدم پرداخت کامل مبلغ معامله
اگر خریدار کل مبلغ معامله را پرداخت نکرده باشد
رد استعلام از سوی شهرداری به دلیل خلافی‌ها یا مشکلات دیگر
حاضر نشدن فروشنده در دفترخانه
اگر فروشنده برای امضای سند حاضر نشود
عدم مالکیت فروشنده
اگر فروشنده مالکیت قانونی بر ملک نداشته باشد
مشکلات مالیاتی
اگر بر روی ملک بدهی‌های مالیاتی وجود داشته باشد
الزام به تنظیم سند رسمی از دیدگاه فقهی
الزام به تنظیم سند رسمی در فقه اسلامی به ویژه در مذهب شیعه موضوعی است که با توجه به اصول و قواعد فقهی مورد بررسی قرار گرفته است در فقه اصل بر صحت و اعتبار معاملات است و تنظیم سند رسمی به عنوان یکی از مراحل تثبیت و اثبات معامله مطرح می‌شود از دیدگاه فقهی تنظیم سند رسمی به منظور جلوگیری از انکار و دعوا در آینده و حفظ حقوق طرفین معامله اهمیت دارد
سوالات متداول
اگر ملک گواهی پایان کار نداشته باشد آیا می‌توان آن را به دیگری منتقل کرد؟
خیر در صورتی که ساختمانی گواهی پایان کار نداشته باشد نمی‌توان آن را با انتقال سند رسمی به شخصی انتقال داد
برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی آیا وجود قرارداد لازم است؟
بله حتماً باید قراردادی وجود داشته باشد که به صراحت تعهد به انتقال مال غیرمنقول مورد معامله را بیان کند