فروش مال مرهونه شرایط خاص خود را دارد که در قانون مدنی به آن اشاره شده است و ما در این مقاله به توضیح آن می‌پردازیم، در ابتدا لازم است که با عقد رهن و اصطلاحات آن آشنا شویم
رهن
بدین معنی است که مالی از اموال بدهکار یا ثالث با اذن و اراده او برای یک دین در گرو طلبکار قرار گیرد به عبارت دیگر عقدی که به موجب آن شخصی مالی را برای استیفای طلب طلبکار اختصاص می‌دهد و طلبکار با قبول این عقد نسبت به آن مال دارای حق اولویتی می‌شود تا اگر مدیون دین خود را در موعد مقرر پرداخت نکند شخص بتواند با فروش مال مرهونه به طلب خود دست یابد در این خصوص باید توجه داشت که رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می‌نامند یعنی کسی که طلبی دارد مرتهن برای استیفای طلب خود از قیمت مال مرهونه بر دیگر طلبکاران برتری دارد
اگر ملک جز مستثنیات دین باشد باز هم مرتهن می‌تواند با درخواست فروش آن از آن استیفای طلب کند زیرا راهن خود ملک را در گرو مرتهن گذاشته و برای مرتهن حق وثیقه ایجاد کرده است
آنچه که در عرف معاملات املاک رهن می‌نامند با رهن به معنای حقوقی کلمه کاملا متفاوت است رهن عرفی که مردم به غلط رهن و اجاره می‌نامند در واقع عقد اجاره با پرداخت مبلغی تحت عنوان قرض الحسنه از جانب مستاجر به موجر است تا موجر در پایان عقد اجاره آن مبلغ قرض الحسنه را به مستاجر بازگرداند در عرف مردم به غلط به این مبلغ قرض الحسنه رهن می‌گویند
شرایط فروش مال مرهونه
طبق ماده ۷۹۳ قانون آن دسته از تصرفات راهن در مال مرهونه که منافی حق مرتهن نباشد نیاز به اذن مرتهن ندارد اما اگر تصرفی منافی حق مرتهن باشد نیاز به اذن مرتهن دارد و بدون اذن او حسب مورد غیر نافذ یا ضمان آور است
مرتهن نسبت به مال مرهونه صرفاً داره حق اولویت و تقدمی برای استیفای طلب خود است
مرتهن نمی‌تواند در مدتی که مال در رهن اوست از منافع آن مال بهره ببرد مگر شرط خلاف شده باشد به رهنی که در آن چنین شرط خلافی مقرر شود رهن تصرف می‌گوییم
شیوه ی استیفای طلب از مال مرهونه
برای پاسخ به این سوال باید بین حالات زیر قائل به تمایز شویم
رهن مطلق
یعنی نه وکالت در فروش به مرتهن داده شده و نه شرط عدم فروش شده است در این حالت مرتهن برای فروش مال مرهونه و استیفای طلب خود باید به حاکم دادگاه رجوع کند البته در مواردی که عقد رهن بر روی سند رسمی تنظیم شده باشد حاکم می‌تواند علاوه بر دادگاه اداره ثبت نیز باشد
رهن همراه با وکالت در فروش
یعنی مرتهن وکیل راهن در فروش مال مرهونه شده باشد در این حالت در صورت عدم پرداخت طلب داین توسط مدیون می‌تواند با توجه به وکالتی که در خصوص فروش مال مرهونه دارد راسا اقدام به فروش مال مرهونه و استیفای طلب خود بنماید در این خصوص باید توجه داشت که در صورت درج شرط وکالت در فروش اگر راهن یا مرتهن فوت کند وکالت برطرف می‌شود و برای وراث باقی نمی‌ماند اما طبق نص قانونی می‌توان در خصوص فوت مرتهن شرط خلاف کرد و مقرر کرد که در صورت فوت مرتهن وکالت برای وراث او باقی بماند در این حالت با دو وکالت یکی منجز و دیگری معلق مواجه ایم بدین ترتیب که وکالت در فروشی که به مرتهن داده شده است وکالتی منجز است و وکالت در فروشی که به وراث مرتهن داده شده است وکالتی معلق است و فعلیت یافتن آن مربوط به فوت موکل است
بنابر ماده ۳۴ قانون ثبت برای فروش مال مرهونه در هر صورت باید به حاکم رجوع کرد حتی اگر رهن با شرط وکالت در فروش باشد البته اگر وکالت در فروش بعد از عقد رهن منعقد شده باشد دیگر نیازی به رجوع به دادگاه نداریم و می‌توان آن وکالت را اعمال کرد
رهن همراه با شرط عدم فروش
یعنی شرط شده که در صورت عدم پرداخت طلب از سوی مدیون مرتهن به هیچ وجه حتی با رجوع به دادگاه حق فروش عین مرهونه و استیفای طلب را ندارد در این حالت شرط عدم فروش باطل است اما در این خصوص که بطلان این شرط به بطلان رهن نیز می‌انجامد یا خیر اختلاف نظر وجود دارد برخی از حقوقدانان صرفاً شرط را باطل می‌دانند و عقد رهن را همچنان صحیح می‌دانند و گروه دیگر که نظر ایشان در بین فقها مشهورتر است علاوه بر شرط مزبور رهن را نیز باطل می‌دانند و گروه دیگر که نظر ایشان در بین فقها مشهورتر است علاوه بر شرط مزبور رهن را نیز باطل می‌دانند زیرا این شرط خلاف مقتضای ذات عقد رهن است
رهن همراه با شرط تملیک قهری مال
بدین معنی است که در عقد رهن شرط شده باشد که در صورت عدم پرداخت طلب مرتهن توسط مدیون مال مرهونه خود به خود و بدون آنکه نیاز به مراجعه به دادگاه باشد و حتی بدون آنکه نیاز به فروش باشد بابت طلب مرتهن به مالکیت او درآید توجه داشته باشید که چنین شرطی هم باطل و هم مبطل رهن است عقد رهن نمی‌تواند همراه با شرط تملیک خود به خودی مال به مرتهن باشد البته در این حالت صرفاً عقد رهن باطل است اما تراضی طرفین به کلی باطل نیست و نوعی تبدیل تعهد معلق است، بدین معنی که اگر مدیون در موعد مقرر دین خود را نپردازد تعهد او به مالی که به عنوان رهن به طلبکار سپرده شده تبدیل می‌شود و آن مال به مالکیت طلبکار در می‌آید این نهاد نوعی رهن نیست بلکه نوعی تبدیل تعهد است
عدم تطابق حاصل فروش مال مرهونه و میزان دین
در صورت فروش مال مرهونه ممکن است با یکی از دو صورت زیر مواجه باشیم
- مال مرهونه بیشتر از میزان طلب فروخته شود مازاد مال مالک آن است
- مال مرهونه کمتر از میزان طلب فروخته شود مرتهن باید برای کمی راهن رجوع کند البته مرتهن بابت این کم بودن بر دیگر طلبکاران تقدمی ندارد زیرا تقدم مرتهن بر سایرین فقط به اندازه حاصل فروش مال مرهونه است
سوالات متداول
آیا منافع مال مرهونه نیز جز رهن محسوب می‌شود؟
خیر منافع در مدت رهن برای مالک باقی است
آیا راهن می‌تواند در مدت رهن تصرفاتی در مال مرهونه داشته باشد؟
بله راهن می‌تواند در رهن تغییراتی بدهد یا تصرفاتی کند که برای رهن نافع باشد و منافی حقوق مرتهن هم نباشد