خیار تدلیس و خیار عیب دو خیار کاملاً جدا از هم می‌باشند که در این مقاله به توضیح آن می‌پردازیم
تعریف خیار
خیار به معنی اختیاری است که برای یکی از طرفین قرارداد یا هر دو طرف قرارداد یا در موارد استثنایی برای شخص ثالث وجود دارد مبنی بر اینکه شخص بتواند در صورت حصول شرایط خاص قرارداد منعقده را فسخ کند که یکی از انواع آن خیاراتی که فوراً باید اعمال شود البته منظور یک فوریت عرفی و متعارف است فوریت این خیارات از زمان انعقاد معامله نمی‌باشند بلکه فوریت از زمان اطلاع شخص دارنده خیار از وجود مبنای اختیار است این خیارات عبارتند از خیار عیب و خیار تدلیس
خیار تدلیس
به این معنی است که اگر یکی از طرفین معامله نسبت به طرف دیگر مرتکب فریب و تدلیسی شود طرف مقابل می‌تواند معامله را فسخ کند
احکام خیار تدلیس
- این خیار مختص عقد بیع نیست و در عقود دیگر نیز راه دارد
- در اقاله و در وقف هیچ خیاری راه ندارد جز خیار تدلیس
- خیار تدلیس در صورتی برای طرف مقابل پدید می‌آید که این تدلیس در او موثر واقع شده باشد و او فریب خورده باشد وگرنه صرف تدلیسی که در شخص هیچ اثری بر جای نگذاشته موجب ایجاد خیار تدلیس نمی‌شود
- در صورتی خیار تدلیس پدید می‌آید که تدلیس از جانب طرف مقابل صورت گرفته باشد
- تدلیس از ناحیه شخص ثالث موجب ایجاد خیار تدلیس نمی‌شود و فقط برای فریب خورده این حق پدید می‌آید که تحت عنوان ضمان قهری به شخصی ثالث رجوع کند البته اگر شخص ثالث که مرتکب تدلیس شده با طرف مقابل تبانی کرده باشد چنین تدلیس موجب ایجاد خیار تدلیس برای طرف دیگر می‌شود
- صرف سکوت و بیان نکردن عیوب کالا تدلیس محسوب نمی‌شود اما اگر عرف قرارداد اقتضا کند که شخص باید واقعیت‌ها را بیان می‌داشته موجب تدلیس است
- خیار تدلیس فوری است
- اگر تدلیس موجب جهل به وصف اساسی موضوع معامله شود یا به رکنی از ارکان عقد خلل وارد کند موجب بطلان عقد است نه خیار تدلیس
- خیار تدلیس ناظر به انعقاد قرارداد است و نه اجرای قرارداد یعنی اگر شخص در اجرای قرارداد تدلیس نماید او را الزام به انجام تعهدات قراردادی می‌کنیم و برای ما حق فسخ ایجاد نمی‌شود
خیار عیب
- اگر موضوع معامله معیوب باشد برای شخصی که از عیب ضرر می‌بیند خیاری به نام خیار عیب پدید می‌آید
- خیار عیب تنها خیاری است که از دو حق تشکیل شده یا به عبارت دیگر دو حق در اختیار صاحب خیار قرار می‌دهد که عبارتند از
- فسخ عقد
- گرفتن ارش یعنی تفاوت بهای کارشناسی معین صحیح و مال معیوب البته در این خصوص باید توجه داشت که در عقد اجاره خیار عیب فقط حق فسخ می‌دهد نه حق دریافت ارش
- در عقد نکاح عیوب زوجین فقط حق فسخ می‌دهد
- در تقسیم تراضی مال مشاع اگر بعد از تقسیم معلوم شود که سهم یکی از شرکای مال مشاع معیوب است او می‌تواند تقسیم را بر هم بزند و حق دریافت ارش ندارد
شرایط ایجاد خیار عیب
برای آنکه خیار عیب به وجود آید باید شرایط زیر موجود باشد
معیار عیب عرفی است
خیار عیب هم برای بایع است و هم برای مشتری به عبارت دیگر این خیار در حق بیع ویژه مشتری نیست و اگر ثمن عین معین یا کلی باشد بایع هم می‌تواند خیار عیب داشته باشد
خیار عیب مختص عقد بیع نیست
خیار عیب اگر موضوع معامله مال باشد و مال معیوب باشد خیار عیب داریم اما اگر موضوع معامله انجام تعهد باشد و تعهد به صورت ناقص و معیوب انجام شود خیار عیب نداریم بلکه متعهدله الزام به ایفای تعهد می‌شود و اگر الزام موثر نباشد به استناد خیار تخلف از شرط قرارداد قابل فسخ است
برای ایجاد خیار عیب موضوع معامله باید مال معین یا کلی باشد اگر موضوع معامله مال کلی باشد و مصداقی که تحویل داده شده است معیوب باشد خیار عیب نداریم بلکه طرف قرارداد را به دادن مصداقی که فاقد عیب باشد الزام می‌کنیم
در مال کلی در معین نیز زمانی خیار عیب ایجاد می‌شود که در آن مال معین تمام مصادیق معیوب باشد و نتوان به اندازه کمیتی که فروخته شده است مصداق سالم پیدا کرد
مخفی بودن عیب در زمان عقد عیبی موجب ایجاد خیار فسخ می‌شود که مخفی باشد
ملاک ما برای آنکه عیبی را مخفی فرض کنیم علم و جهل طرف مقابل است یعنی ملاک ما کاملا شخصی است یعنی عیبی مخفی فرض می‌شود که طرف مقابل از آن مطلع نباشد اعم از آنکه عیب واقعا مستور و پنهان باشد یا اینکه ظاهر آشکار باشد اما شخص بدان مطلع نشود
اصل بر جاهل بودن شخص نسبت به عیوب است البته اگر عیب آشکار باشد شخصی که مدعی جهل نسبت به آن عیب است باید عدم علم خود را اثبات کند زیرا شواهد و قرائن دلالت بر علم او به وجود عیب دارد
تبعیض در اجرای حق فسخ ناشی از خیار عیب جواز یا عدم جواز هر یک از موارد تبعیض در اجرای خیار عیب در زیر بررسی می‌شود این موارد عبارتند از
اگر مبیع متعدد باشد و برخی از آنها معیوب درآید به این صورت که چند مال به صورت یکجا و به موجب یک قرارداد مورد معامله قرار گرفته باشند که در این صورت تبعیض جایز نیست مگر آنکه بایه نسبت به این تبعیض راضی باشد یعنی آنکه صاحب خیار نمی‌تواند معامله را فقط نسبت به مبیعی که معیوب بوده فسخ کند و نسبت به قسمت دیگر به قوت خود باقی بگذارد مگر آنکه بایه به این امر راضی باشد در این حالت شخص صاحب خیار باید معامله را نسبت تمام موضوع آن فسخ کند یا آنکه معامله را باقی گذارد و به دریافت ارش اکتفا ورزد
سوالات متداول
خیار عیب در بیع در کدام یک از مبیع‌ها راه دارد؟
خیار عیب در بیع عین معین یعنی عین شخصی و کلی راه دارد
اگر تدلیس یکی از طرفین معامله موجب اشتباه طرف دیگر در خود موضوع یا وصف اساسی موضوع معامله شود سرنوشت معامله چیست؟
در این حالت خیار تدلیس ایجاد نمی‌شود زیرا به دلیل اشتباه در خود موضوع معامله یا وصف اساسی آن عقد از اساس باطل است و نوبت به فسخ آن نمی‌رسد