الزام به تنظیم سند رسمی موضوعی، حقوقی است که در آن فروشنده ملک موظف به تنظیم سند رسمی مالکیت به نام خریدار می‌شود این موضوع از اهمیت بالایی برخوردار است زیرا سند رسمی اثبات کننده وقوع معامله و مالکیت ملک است که در این مقاله به توضیح و تعریف تنظیم سند رسمی می‌پردازیم
سند رسمی
در حقوق ایران الزام به تنظیم سند رسمی یکی از موضوعات مهم در معاملات املاک است. این موضوع به ویژه زمانی اهمیت پیدا می‌کند که فروشنده از انجام تعهد خود برای تنظیم سند رسمی امتناع ورزد. در حقوق ایران سند رسمی به اسنادی گفته می‌شود که با رعایت تشریفات قانونی و توسط ماموران یا مقامات رسمی تنظیم می‌شوند این اسناد از اعتبار ویژه برخوردار هستند و در دادگاه‌ها به عنوان دلیل قوی برای اثبات ادعاها پذیرفته می‌شوند به دلیل دقت در تنظیم و تایید مقامات رسمی اعتبار بالایی دارد و در صورت ارائه به دادگاه نیاز به اثبات اصالت آن نیست مگر اینکه جعلی بودن آن اثبات شود. سند رسمی می‌تواند شامل اسناد مالکیت وکالت‌نامه‌ها، اسناد ازدواج، طلاق و سایر اسنادی باشد که برای ثبت رویدادها و معاملات حقوقی مورد نیاز است.
اعتبار سند رسمی تا زمانی است که به طور قانونی ابطال نشود و این اسناد به عنوان مدرکی معتبر برای اثبات حقوق و تعهدات در نظر گرفته می‌شوند و در معاملات اسناد رسمی نقش مهمی در تضمین حقوق طرفین دارند و به عنوان مبنایی برای اجرای قراردادها و تعهدات مورد استفاده قرار می‌گیرند.
شرایط لازم برای الزام به تنظیم سند در حقوق ایران
الزام به تنظیم سند رسمی یکی از موضوعات مهم در معاملات املاک است این امر به ویژه زمانی اهمیت پیدا می‌کند که فروشنده از انجام تعهد خود یعنی تنظیم سند رسمی به نام خریدار جدید امتناع ورزد در ادامه به بررسی شرایط لازم برای الزام تنظیم سند رسمی می‌پردازیم
- وجود قراردادی معتبر باید قراردادی وجود داشته باشد که به صراحت تعهد به انتقال مال غیرمنقول را جز تعهدات فروشنده آورده باشد
- تعهد صریح فروشنده فروشنده باید در قرارداد به حضور در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی مشخص جهت امضای سند انتقال تعهد داده باشد
- گواهی عدم حضور فروشنده خریدار باید گواهی عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی از دفترخانه معین اخذ کرده باشد
- اظهارنامه حضور در دفتر اسناد رسمی اگر اظهارنامه‌ای برای حضور در دفتر اسناد رسمی به وسیله خریدار به فروشنده ابلاغ شده باشد تصویر برابر اصل شده آن باید پیوست دادخواست شود
- اثبات تصرف خریدار دلایل موجهی برای اثبات تصرف خریدار در مورد معامله انجام و سوابق آن باید به پیوست دادخواست شود
- وجود پایان کار و گواهی عدم خلاف اگر مورد معامله ملکی است پیش از اقامه دعوا باید راجع به وجود برگه پایان کار و گواهی عدم خلافی از شهرداری مطمئن شد
- سابقه ثبتی ملک مورد معامله باید دارای سابقه ثبتی یا در جریان ثبت باشد
این شرایط برای اطمینان از اینکه معامله به درستی و با رعایت تمامی جوانب قانونی انجام می‌شود ضروری است در صورتی که فروشنده از تنظیم سند رسمی امتناع کند خریدار می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند و از دادگاه بخواهد تا فروشنده را به انجام این تعهد ملزم نماید.
اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند
دادگاه پس از دریافت دادخواست اقداماتی را برای احراز مالکیت خوانده و بررسی شرایط ملک انجام می‌دهد این اقدامات شامل استعلام ثبتی و بررسی وضعیت رهن یا بازداشت ملک است.
موانع الزام به تنظیم سند رسمی
موانع الزام به تنظیم سند رسمی در حقوق ایران شامل مواردی است که می‌توانند مانع از انجام این فرایند حقوقی باشند این موانع عبارتند از
- در رهن بودن ملک اگر ملک در رهن بانک یا شخص دیگری باشد نمی‌توان آن را به دیگری منتقل کرد
- عدم دریافت گواهی پایان کار این گواهی نشان می‌دهد که ساختمان مطابق با ضوابط و مقررات ساخته شده است بدون این گواهی انتقال سند رسمی ممکن نیست
- بازداشت بودن ملک اگر ملک توسط دادگاه یا مقامات دیگر توقیف شده باشد نمی‌توان آن را منتقل کرد
- ممنوع المعامله بودن فروشنده اگر فروشنده به دلایل قانونی از انجام معاملات منع شده باشد
- عدم پرداخت کامل مبلغ معامله اگر خریدار کل مبلغ معامله را پرداخت نکرده باشد
- رد استعلام از سوی شهرداری‌ها به دلیل خلافی‌ها یا مشکلات دیگر
- حاضر نشدن فروشنده در دفترخانه اگر فروشنده برای امضای سند حاضر نشود
- عدم مالکیت فروشنده اگر فروشنده مالکیت قانونی بر ملک نداشته باشد
- مشکلات مالیاتی اگر بر روی ملک بدهی‌های مالیاتی وجود داشته باشد
مراحل طرح دعوا
برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مراحل زیر باید انجام شود
- تهیه دادخواست دادخواست باید شامل اطلاعات دقیق از جمله نام خواهان و خوانده مشخصات ملک و خواسته‌های قانونی باشد
- اثبات مالکیت قبل از آنکه دادگاه الزام به تنظیم سند رسمی را بررسی کند باید مالکیت خواهان بر ملک به اثبات برسد
- تقدیم دادخواست به دادگاه پس از تهیه دادخواست باید آن را به دادگاه مربوطه تقدیم کرد
نمونه‌ای از متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی می‌تواند شامل موارد زیر باشد
مشخصات خواهان و خوانده
تعیین خواسته و بهای آن مثلاً تقاضای الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال
دلایل و مستندات ارائه مدارکی که مالکیت خواهان را ثابت کند و همچنین سند عادی که بین طرفین تنظیم شده است این نمونه دادخواست مرتبط با مواردی است که مالکیت یک ملک مثلاً زمین مشاع به نام شما نیست و شما می‌خواهید فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت کنید
نمونه دادخواست الزام تنظیم سند رسمی
ریاست محترم دادگاه
با سلام و احترام
اینجانب …فرزند… به کد ملی …به استحضار دادگاه محترم می‌رسانم که مورخ… به استناد بیع نامه شماره ….تنظیم شده در دفترخانه…. شماره… به آدرس… سهمی از ملک مشاع واقع در… را به نام خودم ننوشته‌ام لذا از دادگاه محترم خواستار تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت از فروشنده به نام خودم می‌شوم با تشکر
نحوه اجرای رای در دعاوی الزام تنظیم سند
نحوه اجرای رای در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی به این صورت است که پس از صدور حکم قطعی و ابلاغ آن به فروشنده دادگاه به فروشنده ابلاغ می‌کند که ظرف مدت معینی معمولاً ۱۰ روز برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود و ملک را به خریدار منتقل نماید در صورتی که فروشنده از انجام این کار امتناع کند خریدار می‌تواند از دادگاه درخواست صدور اجرایی کند تا از طریق اجرای احکام مدنی انتقال سند به نام خود را اجرایی کند.
سوالات متداول
آیا برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وجود قرارداد معتبر لازم می‌باشد؟
بله باید قراردادی که تعهد به انتقال مال غیرمنقول را آورده باشد وجود داشته باشد
اگر فروشنده برای انتقال سند مالکیت در دفترخانه حاضر نشود چه اقدامی باید صورت گیرد؟
در صورت عدم حضور فروشنده خریدار باید گواهی عدم حضور از دفترخانه اخذ کند