افراز و تفکیک ملک دو مفهوم جدا از یکدیگر می‌باشند که در این مقاله به توضیح آن می‌پردازیم در ابتدا لازم است که با ملک مشاعی آشنا شویم تا در مقابل بتوانیم معنی افراز را برای شما دوستان بیان داریم
مال مشاع
به معنی این است که ملکی میان چند نفر شریک مشترک باشد که نقطه مقابل آن افراز می‌باشد به این معنی که ملکی است که بعد از تقسیم بندی شدن به صورت چند سهم جداگانه برای هر شریک می‌باشد و میان آنها تقسیم می‌شود
تقسیم مال مشاع به معنی تمیز و تشخیص سهم هر یک از شرکا از مال مشاع و جداسازی سهم هر شریک از سهم سایرین است که هر شریک می‌تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید. افراز تقسیم مادی مال مشاع بین شرکا برای مثال یک تن گندم بین دو شریک تقسیم شود، افراز در اموال تجزیه پذیر یعنی اموالی که دارای اجزای مساوی باشند امکان‌پذیر است. مانند گندم برنج یا یک زمین کشاورزی که قطعات مختلف آن دارای اوصاف یکسان است در ماده ۵۹۸ قانون مدنی که بیان داشته اگر مال مشترک مثلی باشد به نسبت سهام شرکا افراز می‌شود عبارت مثلی در معنی تجزیه پذیر استفاده شده است
افراز اختیاری به تراضی و افراز اجباری به دستور دادگاه
تقسیم ممکن است به تراضی باشد یا به اجبار به این صورت که افراز اختیاری یا همان به تراضی.
افراز اختیاری ، تمام شرکا به تقسیم ملک مشترک راضی باشند و شیوه تقسیم را هم بین خودشان توافق کرده باشند تقسیم به نحوی که شرکا تراضی نمایند به عمل می‌آید.
افراز اجباری یا به دستور دادگاه اگر بین شریک‌ها درباره تقسیم یا شیوه تقسیم توافقی وجود نداشته باشد دادگاه یا در مواردی اداره ثبت به درخواست برخی از شرکا اجبار به تقسیم می کند البته با این قید که هرگاه تقسیم یا همان افراز برای بعضی از شریک‌ها مضر و برای بعضی دیگر بی‌ضرر باشد در صورتی که تقاضا از طرف شخص متضرر باشد طرف دیگر اجبار می‌شود اگر برعکس تقاضای تقسیم یا همان افراز از طرف شخص غیر متضرر صورت گیرد شریکی که از تقسیم متضرر می‌شود اجبار به تقسیم نمی‌شود
اوصاف افراز
به تراضی یک عقد است اما معامله نیست
- در تقسیم هیچ راه فسخی وجود ندارد به عبارت دیگر تقسیم لازم است از آنجا که تقسیم به تراضی عقد است پس قابل اقاله است یعنی با اراده هر دو طرف می‌تواند تقسیم را بر هم زنند اما تقسیم اجباری قابل اقاله نیست زیرا عقد نیست و اگر تقسیم اجباری را اقاله کنیم در حقیقت نوعی ایجاد سهم مشاعی جدید کرده‌ایم
- اگر معلوم شود تقسیم به غلط صورت گرفته است تقسیم باطل است و حالت مشاعی باقی می‌ماند
- اگر در تقسیم مال مشاعی بعد از تقسیم متوجه شویم حق ثالثی وارد تقسیم شده است با دو حالت مواجهیم
- اگر بعد از خارج کردن سهم ثالث تناسب سهم شریک‌ها بر هم بخورد تقسیم باطل است
- اگر بعد از خارج کردن سهم ثالث تناسب سهم شریک‌ها بر هم نخورد و تناسب باقی بماند تقسیم صحیح است به عبارت دیگر در این حالت سهم ثالث در همه سهم شریک‌ها به یک نسبت بوده است و با کسر ثالث از سهم شرکا میان ایشان بر هم نخورده است
ممنوعیت‌های افراز اختیاری و اجباری
در مواردی که تقسیم به موجب قانون ممنوع باشد
- مانند حالتی که تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا سهم یک یا چند نفر از شرکا از مالیت باشد که تقسیم ممنوع است اگرچه شرکا تراضی نمایند
- اگر شرکا به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند مانند آنکه قرارداد را در ضمن یک عقد بیع درج کرده باشند در این صورت تا زمانی که عقد مذبور پابرجا است حالت مشترک نیز باید به عنوان یکی از شروط ضمن عقد پابرجا باقی بماند بعد از آنکه عقد بیع مزبور به هر دلیلی منحل شد مال مشاع قابل تقسیم است
- اگر تقسیم قانوناً ممنوع باشد مانند آنکه شهرداری تقسیم زمین‌های کمتر از ۱۰۰ متر را ممنوع کرده باشد
- اگر تقسیم باعث شود مال از مالیت بیفتد مانند آنکه تقسیم یک میز تحریر از وسط موجب می‌شود که بلا استفاده شده و از مالیت بیفتد
- اگر شرکا به وجه ملزمی متعهد به عدم تقسیم شده باشند برای مثال در ضمن عقد لازمی متعهد شده باشند که هیچ زمانی نسبت به مال مشاع تقاضای تقسیم نکنند
مرجع صالح برای افراز ملک
- اگر ملک جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد اداره ثبت صلاحیت دارد و اگر جریان ثبتی آن هنوز به پایان نرسیده باشد دادگاه به امر افراز می‌پردازد
تفکیک
- تفکیک همانطور که از اسمش پیداست به معنای جدا کردن و قطعه قطعه کردن می‌باشد به عبارت دیگر تفکیک یک ملک یعنی قطعه قطعه کردن و جدا جدا کردن
- تفاوت تفکیک با افراز در این است که در تفکیک فقط ملک یا آن مال جدا جدا می‌شود اما در افراز علاوه بر اینکه جدا می‌شود و سهم هر یک از شرکا مشخص می شود.
- تفاوت تفکیک با افراز در این است که در تفکیک فقط ملک یا آن مال جدا جدا می‌شود اما در افراز علاوه بر اینکه جدا می‌شود سهم مشاعی هر یک از شرکا نیز مشخص می‌شود یعنی اون قطعه وقتی که مرزبندی می‌شود مشخص می‌گردد که متعلق به چه شخصی است
- نکته دیگری که در تفاوت بین افراز و تفکیک باید به آن توجه داشت این است که در تفکیک وقتی یک مال یا ملکی تفکیک می‌شود و جدا می‌گردد تماماً به تراضی و با رضایت کامل مالکان می‌باشد ما وقتی در یک مال مشاعی شرکا به مشکل با یکدیگر می‌خورند و حاضر به به تقسیم مال مشاعی نمی‌باشند و رضایت به افراز ندارند بحث افراز پیش می‌آید که هر شریک می‌تواند دادخواست افراز از آن ملک مشاعی را بدهد
سوالات متداول
آیا درخواست تفکیک در دادگاه صورت می‌گیرد؟
خیر درخواست تفکیک در اداره ثبت انجام می‌گیرد اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه انجام می گیرد.
در صورتی که تقسیم ملک مشاعی باعث ضرر یکی از شرکا باشد افراز صورت می‌گیرد؟
خیر در این صورت طبق قانون مدنی امکان افراز وجود ندارد مگر این که شریکی که از افراز متضرر گردیده است درخواست افراز را بدهد در غیر اینصورت امکانش نیست.