دستور تخلیه ملک توسط قانونگذار برای فرد موجر در نظر گرفته شده است تا در کمترین زمان ممکن و بدون نیاز مراجعه دادگاه و تشریفات آیین دادرسی مدنی دستور تخلیه ملک خود را بگیرد که شرایط خاص خود را دارد و ما در این مقاله به این موضوع می‌پردازیم
شیوه تخلیه عین مستاجره مسکونی در قانون روابط موجر و مستاجر
در این خصوص با احکام زیر مواجه هستیم
- اگر اجاره نامه به صورت سند رسمی تنظیم شده باشد موجر می‌تواند به اداره اجرای ثبت مراجعه کند ایشان ظرف یک هفته از تقاضای موجر باید ملک را تخلیه کند البته امکان مراجعه به اداره اجرای ثبت مانع مراجعه به مراجع قضایی نیست یعنی می‌تواند در صورتی که به اداره اجرای ثبت هم مراجعه کرده است به مراجع قضایی نیز مراجعه کند
- اگر اجاره نامه به صورت سند عادی با امضای دو نفر شاهد تنظیم شده باشد موجر می‌تواند از مراجع قضایی درخواست صدور دستور تخلیه کند مرجع قضایی ظرف یک هفته از تاریخ تقدیم این تقاضا با استفاده از ضابطین دادگستری ملک را تخلیه میکند، باید توجه داشت در این حالت دستور تخلیه صادر می‌شود نه حکم تخلیه
- در حال حاضر رسیدگی به درخواست دستور تخلیه در صلاحیت شورای حل اختلاف است یعنی برای درخواست دستور تخلیه باید به شورای حل اختلاف مراجعه کرد رسیدگی به این درخواست فوراً و خارج از نوبت به عمل می‌آید و نیاز به دعوت از طرف مقابل و تشکیل جلسه دادرسی نیست
- اگر در تنظیم اجاره نامه قواعد شکلی فوق رعایت نشده باشد یعنی نه اجاره نامه رسمی و نه اجاره نامه عادی با امضای دو شاهد وجود نداشته باشد موجر می‌تواند با طرح دعوای تخلیه از دادگاه تقاضای صدور حکم تخلیه کند در این صورت باید توجه داشت که رسیدگی به این دعوا نیز در حال حاضر در صلاحیت شورای حل اختلاف است
- برای رسیدگی به دعوای تخلیه برخلاف درخواست دستور تخلیه نیازمند تشکیل جلسه دادرسی و دعوت از طرف مقابل هستیم حکم تخلیه فوراً اجرا نمی‌شود بلکه قابل تجدید نظرخواهی است و پس از قطعیت و صدور اجرایی اجرا خواهد شد
شیوه تخلیه عین مستاجره تجاری در قانون روابط موجر و مستاجر
- اگر مستاجر مبلغی تحت عنوان سرقفلی به موجر نپرداخته باشد شیوه تخلیه به همان نحو است که در خصوص املاک مسکونی در فوق بیان شد
- اگر مالی تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخته باشد با احکام زیر مواجه هستیم
- هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی طبق قیمت روز را دارد
- رسیدگی به درخواست صدور دستور تخلیه یا صدور حکم تخلیه از صلاحیت شورای حل اختلاف خارج می‌باشد و در صلاحیت دادگاه خواهد بود
- تخلیه یا تحویل مورد اجاره به موجر موکول به پرداخت مبلغ سرقفلی توسط موجر خواهد بود
تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه در قانون روابط موجر و مستاجر
یک سری تفاوت میان حکم تخلیه و دستور تخلیه وجود دارد که در زیر به آن می‌پردازیم
- دستور تخلیه در مواردی صادر می‌شود که شرایط شکلی مقرر در قانون مزبور رعایت شده باشد یعنی اجاره‌نامه رسمی تنظیم شده باشد یا اگر اجاره نامه عادی است دو نفر به عنوان شاهد آن را امضا کرده باشند در غیر این صورت حکم تخلیه صادر می‌شود
- برای صدور دستور تخلیه درخواست موجر کافی است و نیاز به طرح دعوا و تشکیل جلسه دادرسی نیست اما صدور حکم تخلیه نیازمند طرح دعوا و تشکیل جلسه رسیدگی است
- دستور تخلیه قطعی است و قابل شکایت مانند واخواهی و تجدید نظرخواهی نیست اما حکم تخلیه ممکن است قابل تجدید نظرخواهی یا واخواهی باشد یعنی موجر باید صبر کند تا حکم تخلیه موعد قانونی تجدید نظرخواهی یا واخواهی خود را بگذراند و اجراییه برای آن صادر شود
- گرچه دستور تخلیه قطعی است اما می‌توان دعوای ابطال آن را تقدیم کرد اما حکم تخلیه قابل ابطال نیست بلکه می‌توان از آن تجدید نظرخواهی کرد
موارد ابطال دستور تخلیه
دستور تخلیه ممکن است به دلایل زیر ابطال شود
- مستاجر ثابت کند که اجاره را تمدید کرده است و یا اجاره تمدید شده است
- جعلی بودن اجاره نامه ثابت شود و در نتیجه معلوم شود که متصرف ملک اصلاً مستاجر نبوده که بتوان علیه او دستور تخلیه صادر کرد
- ثابت شود که ملک به شخص دیگری منتقل شده و در نتیجه موجر سابق نفعی برای درخواست صدور دستور تخلیه نداشته است باید توجه داشت که در این فرض مالک جدید می‌تواند درخواست صدور دستور تخلیه بنماید
ادامه تصرفات در عین مستاجر بعد از انحلال اجاره
اگر بعد از انحلال اجاره مستاجر همچنان به تصرفات خود در عین مستاجر ادامه دهد با دو حالت زیر ممکن است مواجه باشیم
ادامه تصرفات با اجازه موجر باشد
در صورتی باید اجرت المثل بدهد که استفاده منفعت کرده باشد و در این صورت اجرت المثل پرداختی به اندازه استفاده ی منفعتی است که صورت گرفته است
ادامه تصرفات بدون اجازه موجر باشد
در هر صورت باید اجرت المثل بدهد چه استفاده منفعت کرده باشد و چه استفاده نکرده باشد زیرا در این صورت تصرفات او غاصبانه است
تعدی و تفریط مستاجر در مال مورد اجاره یا استفاده از مال در سایر مصارف
اگر مستاجر تعدی و تفریط کند یا عین مستاجره را در مصرفی غیر از آنچه در عقد اجاره درج شده است استفاده کند بنابر قانون مدنی و قانون موجر و مستاجر موجر می‌تواند ابتدا منع او را بخواهد و اگر منع موثر واقع نشد سپس حق فسخ دارد بنابر قانون موجر و مستاجر موجر می‌تواند سریعاً و بدون آنکه ابتدا نیاز به منع مستاجر باشد عقد اجاره را فسخ کند و تقاضای تخلیه کند بدون اینکه لازم باشد به مستاجر حق کسب و پیشه بپردازد
مدارک لازم برای درخواست صدور دستور تخلیه
- اجاره نامه ی رسمی و یا عادی که به امضای دو نفر شاهد رسیده است و حاوی قید مدت اجاره و مبلغ مال الاجاره است
- سند مالکیت مالک و یا هر مدرکی که مالکیت موجر را اثبات میکند
- کارت ملی و شناسنامه جهت احراز هویت
سوالات متداول
برای درخواست دستور تخلیه باید به کجا رجوع کرد؟
مرجع صالح برای درخواست دستور تخلیه شورای حل اختلاف باشد
آیا برای درخواست دستور تخلیه باید مبلغ ودیعه و رهنی که از مستاجر گرفته شده است پرداخت شود؟
بله برای درخواست این دستور باید مبلغ ودیعه تمام و کمال به حساب صندوق دادگستری پرداخت شود