برای اینکه تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه را بدانیم ابتدا لازم است که با عقد اجاره و قوانین خاص آن آشنا شویم
عقد اجاره
تملیک منافع یک مال به عوض معلوم را عقد اجاره می‌گویند
موضوع اجاره باید یک مال قابل بقا یعنی مصرف نشدنی باشد. قابلیت بقا از یک مال با توجه به نوع استفاده که از آن مال برده می‌شود مشخص می‌شود
موارد امکان درخواست تخلیه طبق قانون روابط موجر و مستاجر
مواردی که موجر یعنی صاحبخانه می‌تواند تقاضای تخلیه عین مستاجر را بنماید عبارت است از
- اگر مستاجر نسبت به عین مستاجر مرتکب تعدی و تفریط شده باشد بدون آنکه به مستاجر حق کسب و پیشه تعلق گیرد می‌توان تخلیه او را درخواست کرد
- اگر مستاجر از پرداخت اجاره بها امتناع کند بدون آنکه به مستاجر حق کسب و پیش تعلق گیرد می‌تواند تخلیه او را درخواست کرد
- اگر مستاجر بدون رضایت صاحبخانه مورد اجاره را برای شغلی غیر از آنچه که در عقد اجاره مقرر شده استفاده کند بدون آنکه به مستاجر حق کسب و پیش تعلق گیرد می‌توان تخلیه او را درخواست کرد
- اگر مستاجر بدون رضایت صاحبخانه و بدون تجویز دادگاه منافع عین مستاجره را به غیر واگذار کند یا آنکه تحت هر عنوانی مورد اجاره را عملاً به غیر واگذار کند می‌توان تقاضای تخلیه کرد و فقط نصف حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق می‌گیرد
- اگر صاحبخانه به مستاجره نیاز شخصی داشته باشد می‌تواند تقاضای تخلیه کند اما در این حالت تمام حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق می‌گیرد
- اگر صاحبخانه قصد احداث ساختمان داشته باشد و مجوز مربوطه را از شهرداری اخذ کرده باشد می‌تواند تقاضای تخلیه کند اما در این حالت تمام حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق می‌گیرد
قواعد قانون روابط موجب و مستاجر مصوب ۱۳۷۶
برخلاف قانون روابط موجب مستاجر سال ۱۳۵۶ تکمیلی بوده و می‌توان خلاف آنها شرط کرد این قانون هم بر اجاره املاک مسکونی حاکم است و هم بر اجاره املاک تجاری در این قانون برخلاف قانون سال ۵۶ بعد از انقضای مدت اجاره صاحب خانه می‌تواند تقاضای تخلیه کند و مستاجر برای زمان بعد از انقضای مدت اجاره به موجب تحمیل نمی‌شود در این قانون برخلاف قانون سال ۵۶ مستاجر حق انتقال منافع عین مستاجره را به غیر دارد مگر آنکه خلاف آن در قرارداد اجاره شرط شده باشد در این قانون برخلاف قانون سال ۵۶ حقی به نام حق کسب و پیشه برای مستاجر ایجاد نمی‌شود بلکه مستاجر در مواردی مستحق دریافتی به نام سرقفلی است
تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه
- در قانون روابط موجر و مستاجر بعد از ابلاغ دستور تخلیه، مستاجر موظف است که ظرف 3 روز از تاریخ ابلاغ دستور دادگاه یا شورای حل اختلاف، تخلیه کند. اما مدت زمان تخلیه در حکم تخلیه 10 روز می باشد
- دستور تخلیه تنها زمانی صادر می شود که مدت اجاره تمام شده باشد. اما حکم تخلیه زمانی صادر می شود که موارد تخلیه مانند عدم پرداخت اجاره بها، تخلف و … وجود داشته باشد
- دستور تخلیه در مواردی صادر می‌شود که شرایط شکلی مقرر در قانون مزبور رعایت شده باشد یعنی اجاره‌نامه رسمی تنظیم شده باشد یا اگر اجاره نامه عادی است دو نفر به عنوان شاهد آن را امضا کرده باشند در غیر این صورت حکم تخلیه صادر می‌شود
- برای صدور دستور تخلیه درخواست صاحبخانه کافی است و نیاز به طرح دعوا و تشکیل جلسه دادرسی نیست اما صدور حکم تخلیه نیازمند طرح دعوا و تشکیل جلسه رسیدگی است
- دستور تخلیه قطعی است و قابل شکایت مانند واخواهی و تجدید نظرخواهی نیست اما حکم تخلیه ممکن است قابل تجدید نظرخواهی یا واخواهی باشد
- گرچه دستور تخلیه قطعی است اما می‌توان دعوای ابطال آن را تقدیم کرد اما حکم تخلیه قابل ابطال نیست بلکه می‌توان آن را تجدید نظرخواهی کرد
موارد ابطال دستور تخلیه
دستور تخلیه ممکن است به دلایل زیر ابطال شود
- مستاجر ثابت کند که اجاره تمدید شده است
- جعلی بودن اجاره نامه ثابت شود و در نتیجه معلوم شود که متصرف ملک اصلاً مستاجر نبوده که بتوان علیه او دستور تخلیه صادر کرد
- ثابت شود که ملک به شخص دیگری منتقل شده و در نتیجه موجر سابق نفعی برای درخواست صدور دستور تخلیه نداشته است باید توجه داشت که در این فرض مالک جدید می‌تواند درخواست صدور دستور تخلیه بنماید
شیوه تخلیه این مستاجره مسکونی در قانون روابط موجر و مستاجر
در این خصوص با احکام زیر مواجه هستیم
- اگر اجاره نامه به صورت سند رسمی تنظیم شده باشد موجر می‌تواند به اداره اجرای ثبت مراجعه کند ایشان ظرف یک هفته از تقاضای موجر باید ملک را تخلیه کند البته امکان مراجعه به اداره اجرای ثبت مانع مراجعه به مراجع قضایی نیست
- اگر اجاره نامه به صورت سند عادی با امضای دو نفر شاهد تنظیم شده باشد صاحبخانه می‌تواند از مراجع قضایی درخواست صدور دستور تخلیه کند مرجع قضایی ظرف یک هفته از تاریخ تقویم این تقاضا با استفاده از ضابطین دادگستری ملک را تخلیه می‌کند باید توجه داشت که در این حالت دستور تخلیه صادر می‌شود نه حکم تخلیه و در حال حاضر رسیدگی به درخواست دستور تخلیه در صلاحیت شورای حل اختلاف است و رسیدگی به این درخواست فوراً و خارج از نوبت به عمل می‌آید و نیاز به دعوت از طرف مقابل و تشکیل جلسه دادرسی نیست
- اگر در تنظیم اجاره نامه قواعد شکلی فوق رعایت نشده باشد نه اجاره‌نامه رسمی و نه اجاره نامه عادی با امضای دو شاهد موجب می‌تواند با طرح دعوای تخلیه از دادگاه تقاضای صدور حکم تخلیه کند در این خصوص باید توجه داشت که رسیدگی به این دعوا نیز در حال حاضر در صلاحیت شورای حل اختلاف است
- برای رسیدگی به دعوای تخلیه بر خلاف درخواست دستور تخلیه نیازمند تشکیل جلسه دادرسی و دعوت از طرف مقابل هستیم حکم تخلیه فوراً اجرا نمی‌شود بلکه قابل تجدید نظرخواهی است و پس از قطعیت از صدور اجرایی اجرا خواهد شد
سوالات متداول
آیا در دستور تخلیه و حکم تخلیه قرارداد باید کتبی باشد یا شفاهی؟
در دستور تخلیه حتماً باید نسخه کتبی وجود داشته باشد اما در حکم تخلیه می‌تواند قرارداد به صورت شفاهی تنظیم شده باشد
در دستور تخلیه آیا اجاره نامه باید به امضای شاهد رسیده باشد؟
در دستور تخلیه الزامی است اجاره نامه به امضای دو شاهد رسیده باشد اما حکم تخلیه نیاز به امضای شهود ندارد