دعوای رفع تصرف عدوانی حقوقی یکی از دعواهای مهم در زمینه اموال غیرمنقول در دادگاه‌های ایران می‌باشد که ارکان و شرایط حقوقی خاص خود را دارد و ما در این مقاله به آن می‌پردازیم.
دعوای رفع تصرف عدوانی
دعوای رفع تصرف عدوانی طبق ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی، عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و حالا درخواست بازگشت تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌نماید، دعوای تصرف عدوانی به منظور حمایت از تصرفات افراد بر ملک و املاک خود می‌باشد و برای حفظ آرامش و امنیت مالکان در نظر گرفته شده است
دعوای تصرف عدوانی از دو طریق قابل پیگیری می‌باشد، یکی دعوای تصرف حقوقی و یکی دعوای تصرف کیفری که فرق این دو در این است که در دعوای تصرف عدوانی حقوقی صرفاً بازگشت تصرف در ملک را داریم و مجازاتی در کار نیست اما در دعوای تصرف عدوانی کیفری مجازات کیفری نیز در نظر گرفته شده است
شرایط حقوقی دعوای تصرف عدوانی
طرح این دعوا نیازمند برقراری سه رکن است به عبارت دیگر سه عنصر زیر باید برای پیروزی در این دعوا اثبات شود
سبق تصرف خواهان
یعنی سابقاً ملک در تصرف خواهان بوده است در این خصوص نکات زیر قابل توجه است
- لازم نیست که خواهان مالکیت خود را بر مال اثبات کند بلکه اثبات سبق تصرف کافی است تصرف متصرف سابق در صورتی مورد حمایت است که اقدامات مصداق تصرف باشد یعنی تصرفی ماندگار و علنی باشد بنابراین تصرفات کوتاه مدت غیر قابل رویت یا مورد تردید و ابهام تصرف عرفی محسوب نشده و نمی‌توان در خصوص آنها دعوای تصرف عدوانی طرح کرد
- در قانون فعلی برخلاف قانون سابق هیچ حداقل خاصی از حیث مدت زمان تصرفات سابقه خواهان بیان نشده است بنابراین کافی است که مدت تصرفات سابق خواهان به اندازه‌ای باشد که بتوان او را عرفاً متصرف سابق نامید
- اگر شخصی مال غیرمنقول خود را بلا تصرف رها کند و بعد از مدتی شخص دیگری مال او را تصرف کند در این صورت تصرفات این شخص مصداق دعوای تصرف عدوانی نیست
لحوق تصرف خوانده
یعنی در حال حاضر ملک در تصرف خوانده است در این خصوص نکات زیر قابل توجه است
- حتی اگر خوانده مدعی مالکیت ملک باشد نمی‌تواند ملک را بدون طرح دعوای حقوقی و به نحو عدوانی از تصرف متصرف خارج کند و اگر چنین کند عمل او مشمول عنوان تصرف عدوانی است
- اخلالی که مستمر و مستقر نیست نمی‌تواند مبنای دعوای رفع تصرف عدوانی قرار گیرد برای مثال اگر شخصی از ملک مورد تصرف دیگری صرفاً عبور کند عمل او مصداق دعوای تصرف عدوانی نیست
عدوانی بودن تصرف خوانده
یعنی تصرف فعلی خوانده بدون رضایت خواهان و بدون حکم مرجع صالح باشد در این خصوص باید توجه داشت که
- همانطور که بیان شد حتی اگر شخصی که بدون مراجعه به مراجع صالح قضایی با قهر و غلبه وارد ملک تحت تصرف دیگری شده مالک آن ملک باشد عمل او همچنان مصداق تصرف عدوانی است
- این دعوا در اموالی قابل طرح است که قابلیت تملک خصوصی داشته باشد بنابراین این دعوا در اموال عمومی ممکن نیست
طرح دعوای تصرف عدوانی توسط امین
اگر ملکی در تصرف امین مانند مستاجر، نگهبان، مباشر، کارگر یا هر امین دیگری باشد و شخصی ملک را به نحو عدوانی از تصرف آن امین خارج کند امین می‌تواند دعوای تصرف عدوانی طرح کند در این خصوص دو روش برای طرح دعوای تصرف عدنی توسط امین وجود دارد
روش اول
طرح دعوای تصرف عدوانی به قائم مقامی از جانب مالک در این خصوص توجه داشته باشید که
- این روش این اشکال را دارد که امین باید رابطه فی مابین خود و مالک را برای دادگاه اثبات کند
- مزیت این روش آن است که امین می‌تواند به سند مالکیت مالک به عنوان اماره‌ای مبنی بر صبر و تصرف خود استناد کند
روش دوم
طرح دعوای تصرف عدوانی بالاصاله
- در این روش امین با استناد به تصرف سابق خود و بدون آنکه به امانی بودن تصرفات خود اشاره کند طرح دعوا می‌کند
طرح دعوای تصرف عدوانی علیه امین
اگر فی مابین مالک و امین قرارداد و شروط خاصی در خصوص شیوه تخلیه وجود داشته باشد مانند اجاره قرارداد شرطی یا معاملات با حق استرداد در این موارد طرح دعوایی تصرف عدوانی علیه امین امکان‌پذیر نیست و فقط می‌توان دعوای تخلیه ید مطرح کرد
اگر فی مابین مالک و امین قرارداد شروط خاصی در خصوص شیوه تخلیه موجود نباشد در این حالت می‌توان علیه امین با رعایت ترتیبات زیر دعوای رفع تصرف عدوانی طرح کرد
مالک ابتدا اظهارنامه برای متصرف جهت رفع تصرف می‌فرستد
- متصرف از تاریخ ابلاغ ۱۰ روز برای رفع تصرف مهلت دارد در صورت عدم رفع تصرف مالک می‌تواند علیه او دعوای تصرف عدوانی طرح کند
- بنابر نظر برخی از حقوقدانان مالک باید ظرف یک ماه از انقضای مهلت ۱۰ روزه که متصرف بر رفع تصرف دارد علیه او طرح دعوا کند
حمایت‌های قانونگذار از دعوای تصرف عدوانی
قانونگذار در خصوص دعاوی تصرف حمایت‌های ویژه‌ای را مقرر کرده از جمله اینکه
- رسیدگی به آنها فارغ از تشریفات دادرسی است اگرچه در این دعاوی رعایت تشریفات دادرسی الزامی نیست اما اصول دادرسی مانند اصل بی‌طرفی و اصل حق دفاع باید رعایت شود
- رسیدگی به آنها به صورت خارج از نوبت به عمل می‌آید
- هرگاه تصرف عدوانی مال غیرمنقول در مرئی و منظر ضابطین دادگستری باشد ضابطین مذکور مکلفند به موضوع شکایت خواهان رسیدگی و با حفظ وضع موجود از انجام اقدامات بعدی خوانده جلوگیری کنم و جریان را به مراجع قضایی اطلاع دهند البته اقدامات ضابطین باید صرفاً در حد حفظ وضعیت موجود و گزارش دادن موضوع به مراجع قضایی باشد و نمی‌تواند اقدام به اعاده وضعیت حالت سابق کنند
- اجرای حکم صادره در این دعاوی فوری است یعنی قبل از قطعیت اجرا می‌شود
- اشخاصی که پس از اجرای حکم صادره در دعوای تصرف عدوانی مجدداً نسبت به موضوع حکم اقدام به تصرف کنند یا دیگری را به تصرف عدوانی وادار کنند به مجازات مقرر در قانون مجازات اسلامی محکوم خواهند شد
اجرای احکام صادره در دعوای تصرف عدوانی
- اجرای حکم مبنی بر رفع تصرف اجرای این حکم فوری است یعنی قبل از قطعیت اجرا می‌شود در این خصوص باید توجه داشت که
- به تصریح قانون، تجدید نظرخواهی نسبت به اجرای این حکم اثر تعلیقی ندارد یعنی اگر تجدید نظرخواهی هم صورت بگیرد حکم اجرا می‌شود و اجرای حکم متوقف نمی‌گردد
- اجرای این حکم مانند سایر احکام منوط به ابلاغ آن است
- اجرای حکم در این خصوص نیاز به صدور اجراییه ندارد بلکه دادگاه بلافاصله دستور اجرا می‌دهد
اجرای حکم نسبت به ابنیه و اشجار
- بعد از یک ماه از تاریخ اجرای حکم در خصوص رفع تصرف حکم نسبت به ابنیه‌ای که متصرف عدوانی احداث کرده یا درختانی که او غرس کرده قابل اجراست بدین نحو که
- تا یک ماه از تاریخ اجرای حکم متصرف برای طرح دعوای اثبات مالکیت نسبت به زمین فرصت داده می‌شود در صورت طرح چنین دعوایی تا روشن شدن نتیجه قطعی آن دعوا ابنیه و اشجار در زمین باقی می‌ماند
- در صورت عدم طرح دعوای مالکیت ظرف این یک ماه ابنیه و درختانی نیز تخریب و قطع می‌شود حتی اگر در خصوص حکم تصرف عدوانی تجدید نظرخواهی شده باشد
سوالات متداول
چگونه باید دادخواست رفع تصرف عدوانی داد؟
ابتدا شخص باید ثنای خود را فعال کرده باشد و با مراجعه به دفتر خدمات قضایی دادخواست رفع تصرف عدوانی بدهد
در دعوای تصرف عدوانی باید ثابت شود که متصرف فعلی بدون رضایت خواهان ملک تصرف کرده است؟
بله این موضوع باید ثابت شود زیرا یکی از ارکان طرح دعوای تصرف عدوانی می‌باشد