الزام موجر به تحویل مورد اجاره یکی از تکالیفی است که موجر زمانی که عقد اجاره‌ای را منعقد می‌کند نسبت به مستاجر دارد در این مقاله به توضیح این موارد می‌پردازیم در ابتدا لازم است که با عقد اجاره آشنا شویم
عقد اجاره
عقد اجاره به معنای تملیک منافع یک مال مانند یک ملک در مقابل دریافت عوض معلوم یعنی مبلغی پول مشخص
اقسام عقد اجاره
اجاره اشیا
تملیک منافع یک مال به دیگری در برابر عوض معلوم
اجاره اشخاص
بر عهده گرفتن انجام عملی توسط شخصی در برابر یک عوض معلوم
موضوع اجاره
موضوع اجاره باید یک مال قابل بقا یعنی مصرف نشدنی باشد قابلیت بقا از یک مال با توجه به نوع استفاده که از آن مال برده می‌شود مشخص می‌شود یعنی معیار شخصی می‌باشد
الزام موجر به تحویل مورد اجاره به چه معناست
موجر در برابر مستاجر یک سری تکالیف دارد ه به شرح زیر می‌باشد
- موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند این تسلیم باید به کیفیتی باشد که مستاجر بتواند هرگونه استفاده در چارچوب عقد اجاره از عین مستاجره ببرد در این خصوص باید توجه داشت که
- اگر موجر از تسلیم مال امتناع کند مستاجر باید ابتدا الزام او را بخواهد و اگر الزام او موثر واقع نشود می‌تواند بر مبنای حق فسخی که دارد اجاره را فسخ کند
- موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم کند که مستاجر بتواند به نحو مطلوب از آن استفاده کند
- موجر نمی‌تواند در مدت اجاره در عین مستاجر تغییری دهد که منافی مقصود مستاجر از اجاره باشد در این خصوص باید توجه داشت که
- منظور از این تغییرات تغییرات مادی است و نه حقوقی زیرا تغییرات حقوقی مانند وقف یا فروش مال توسط موجر مانع استفاده حق مستاجر نیست و مستاجر در هر صورت در مدت اجاره مالک منافع مال است و تغییرات بعدی به حق او هیچ خللی وارد نمی‌کند
- تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان استفاده از آن لازم است و آلات و ادواتی که برای امکان استفاده از عین مستاجر لازم است بر عهده مالک می‌باشد مگر آنکه شرط خلاف شده باشد یا عرف آن منطقه برخلاف آن جاری باشد همانگونه که در حال حاضر عرف جاری بین مردم مخارج لازم برای امکان استفاده مانند سرویس سالیانه کولر یا شارژ ساختمان را بر عهده مستاجر می‌داند
حق حبس در اجاره
در عقد اجاره چون یک عقد می‌باشد حق حبس وجود دارد البته این حق حبس یک طرفه است یعنی فقط مستاجر حق حبس دارد حبس به معنای نگه داشتن یعنی تکلیف خود را به طور قانونی انجام ندادند مثلاً اگر موجر تعهد خود را یعنی تسلیم عین مستاجره را انجام ندهد و تحویل مستاجر ندهد مستاجر حق حبس دارد و می‌تواند اجاره بها را پرداخت نکند بنابر ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر مستاجر باید در پایان هر ماه ظرف ۱۰ روز اجرت اجاره بها را به موجر یا نماینده او یا صندوق ثبت بپردازد
مزاحمت و تصرف شخص ثالث در عین مستاجره
این تصرف دو حالت دارد
اگر قبل از تحویل عین مستاجره به مستاجر باشد
مستاجر دارای دو اختیار است
- می‌تواند اجاره را بر مبنای حق فسخی که دارد فسخ کند
- می‌تواند اجاره را به قوت خود باقی بگذارد و جهت اخراج متصرف اقدام کند
اگر بعد از تحویل عین مستاجره به مستاجر باشد
- مستاجر نمی‌تواند اجاره را فسخ کند و فقط می‌تواند اخراج متصرف را بخواهد و از ثالث مطالبه خسارت کند البته به این نکته باید توجه داشت که اگر مزاحمت ثالث قانونی و فراگیر باشد به طوری که مال را کلاً از قابلیت استفاده خارج کند موجب انفساخ اجاره می‌شود
در زیر مواردی بیان می‌گردد که موجب حق فسخ از طرف مستاجر می‌شود
- یکی از دلایل الزام موجر به تحویل عین مستاجره می‌باشد، موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع موجر اجبار می‌شود و در صورت تعذر اجبار یعنی اجبار موثر واقع نشود مستاجر خیار فسخ دارد
- هرگاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد
- در صورت تلف بعضی از عین مستاجر مستاجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه موضوع آن فسخ کند یا با موجر صحبت کند تا اجاره بها را کمتر کند
- اگر در مدت اجاره در عین مستاجره تعمیراتی لازم باشد که تاخیر در آن موجب ضرر موجر باشد مستاجر نمی‌تواند مانع شود اگرچه در زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلاً یا بعضاً استفاده نماید در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت
نحوه الزام موجر به تحویل مورد اجاره
اگر عقد اجاره‌ای بین موجر و مستاجر منعقد شود و موجر از تحویل ملک به مستاجر امتناع ورزد مستاجر می‌تواند دادخواستی را به دادگاه صالح ارائه دهد که در این دادخواست مستاجر باید ثابت کند که قرارداد اجاره‌ای بین موجر و مستاجر منعقد شده است یعنی رابطه استیجاری وجود دارد که به واسطه این رابطه موجر از تحویل مورد اجاره در زمان مقرر شده در قرارداد امتناع کرده است و تحویل نداده است، همچنین باید از تاریخی که موجر باید خانه را تحویل می‌داده است و تحویل نداده است گذشته باشد که در این صورت حکم قطعی صادر می‌شود و ابلاغ اجراییه انجام می‌گیرد حال اگر موجر در صورت صدور حکم قطعی هم ملک را تحویل ندهد بر مبنای قانون اجرای احکام دادورز با همراهی نماینده دادستان و مامور نیروی انتظامی می‌تواند به اجبار ملک را مستاجر تحویل دهد و در صورتی که تحویل ملک ممکن نباشد مستاجر می‌تواند عقد اجاره را فسخ نماید
نکات مهم در رابطه با الزام موجر به تحویل مورد اجاره
- اگر ملک به دلایلی مثلاً ناشی از قوه قاهره تلف و از بین برود اجاره باطل می‌باشد و دیگر الزامی به تحویل مورد اجاره وجود ندارد
- در صورتی که موجر کلید را تحویل مستاجر بدهد می‌تواند نشانه‌ای از تحویل مورد اجاره به مستاجر باشد مبنی بر اینکه عین مستاجر قابلیت استفاده را داشته باشد
سوالات متداول
اگر موجر کلید خانه را تحویل مستاجر بدهد دیگر الزام به تحویل بر علیه موجر قابلیت استناد دارد؟
اگر موجر کلید خانه را تحویل مستاجر بدهد دیگر نمی‌شود الزام به تحویل بر علیه او اقامه نمود مگر اینکه خانه قابلیت استفاده نداشته باشد
در دادخواست الزام به تحویل بر علیه موجر لازم است رابطه استیجاری ثابت شود؟
بله حتماً باید اجاره نامه پیوست دادخواست باشد