فسخ یکی از راه‌های انحلال یک عقد می‌باشد که به صورت قانونی و شرعی ایجاد شده است که در ابتدا به توضیح فسخ و راه‌های قانونی می‌پردازیم و بعد از آن اختیارات فسخ در معامله را بیان می‌داریم.
روش‌های انحلال عقود
باید توجه داشت که در خصوص انحلال یک عقد با سه روش مواجه هستیم
فسخ
یعنی عقدی به واسطه اراده یکی از طرفین منحل می‌شود در این خصوص باید توجه داشت که هم در عقود لازم و هم در عقود جایز فسخ وجود دارد فسخ در عقود جایز بی حد و حصر است اما در عقود لازم محدود به موجبات قانونی یا قراردادی به نام خیارات است که در زیر به آن اشاره می‌کنیم
تفاسخ
همان اقاله است یعنی انحلال عقد به واسطه اراده هر دو طرف
انفساخ
یعنی انحلال عقل به صورت قهری و غیرارادی که انفساخ ممکن است ناشی از دو دلیل باشد انفساخ قانونی و انفساخ قراردادی
اختیارات فسخ در معامله
همانطور که بیان شد اختیار فسخ در معاملات محدود به موجبات قانونی و قراردادی به نام خیارات می‌باشد خیار به معنی اختیاری است که برای یکی از طرفین قرارداد یا هر دو طرف قرارداد یا در موارد استثنایی برای شخص ثالث وجود دارد مبنی بر اینکه شخص بتواند در صورت حصول شرایط خاص قرارداد منعقده را فسخ کند خیار مختص عقود لازم هستند عقود لازم عقودی هستند که وقتی منعقد می‌شوند نمی‌توان آنها را بر هم زد مگر در صورت وجود موجبات قانونی که همین خیار می‌باشد. در عقود جایز فسخ قرارداد نیاز به توجیه و علت خاصی ندارد در عقود جایز شخصی که قرارداد نسبت به او جایز است می‌تواند در هر زمان که مایل باشد اقدام به فسخ قرارداد نماید از این رو برای فسخ نیازمند خیارات نیست
مبنای خیارات (حق فسخ قانونی)
خیارات ممکن است یکی از دو مبنای زیر را دارا باشد
مبنای قراردادی
به این معنی که طرفین در قرارداد خیار فسخ را برای مدتی معین و محدود مقرر کرده باشند که شخص صاحب خیار بتواند در آن مدت قرارداد را فسخ کند چنین خیاری همانطور که خواهیم دید خیار شرط نام دارد
مبنای قانونی
یعنی آنکه بدون آنکه طرفین در قرارداد خود به وجود خیاری را مقرر نمایند قانون به دلایل خاصی از قبیل معیوب بودن موضوع قرارداد، تدلیس طرف مقابل، تخلف طرف مقابل از شروط ضمن عقد، متضرر شدن یکی از طرفین به دلیل عدم تعادل ارزش بین عوضین یا غیره خیار فسخ مقرر کند.
غیر از خیار شرط سایر خیارات دارای مبنای قانونی هستند
انواع خیارات قانونی
خیار مجلس
- تا زمانی که طرفین در مجلس عقد حضور دارند و مجلس عقد از بین نرفته هر یک از ایشان می‌تواند عقد را فسخ کند. این خیار مختص عقد بیع است و در سایر عقود راه ندارد
خیار حیوان
- اگر مبیع حیوان باشد مشتری تا سه روز از حین عقد اختیار فسخ معامله را دارد به این خیار خیار حیوان می‌گوییم. خیار حیوان مختص عقد بیع است و در سایر عقود راه ندارد
- خیار حیوان فقط در مورد حیوانات زنده اعمال می‌شود چه اهلی و چه غیر اهلی
خیار شرط
- طرفین در عقدی شرط کنند که هر یک از ایشان یا هر دو طرف یا شخص ثالث بتواند در مدت معینی عقد مذکور را فسخ کند. این خیار فقط مختص عقد بیع نیست و در سایر عقود نیز راه دارد جز در سه عقد نکاح وقف و ضمان که راه ندارد
- برخلاف سایر خیارات که ناشی از قانون هستند این خیار ناشی از قرارداد است
- اگر خیار شرط برای طرفین باشد بعد از فوت صاحب خیار خیار به وراث او می‌رسد مگر شرط خلاف شده باشد
خیار رویت و تخلف از وصف
- در حالتی پدید می‌آید که یکی از طرفین مالی را که ندیده مورد معامله قرار دهد و بعد از معامله متوجه شود که در آن مال اوصاف مقرر وجود نداشته یا آنکه اوصاف بیشتری وجود داشته است
- این خیار مخصوص مشتری نیست بلکه برای فروشنده هم وجود دارد
خیار غبن
- اگر شخصی در معامله‌ای به واسطه عدم تعادل بین عوضین متضرر شود می‌تواند به واسطه این ضرر معامله را فسخ کند به عبارت دیگر خیار غبن نتیجه برهم خوردن تعادل اقتصادی بین عوضین است
- باید غبن فاحش باشد یعنی غبنی که عرف با توجه به شرایط معامله آن را نامتعارف بداند برای مثال ممکن است عرف در یک معامله تفاوت قیمت یک میلیون تومانی را غبن فاحش بداند و در معامله دیگر به ارزش چند صد میلیون تومان همین تفاوت قیمت را غبن فاحش ندارد
خیار عیب
- اگر موضوع معامله معیوب باشد برای شخصی که از عیب ضرر می‌بیند خیاری به نام خیار عیب پدید می‌آید
- خیار عیب تنها خیار و حق قانونی است که از دو حق تشکیل شده یا به عبارت دیگر دو حق در اختیار صاحب خیار قرار می‌دهند که عبارتند از فسخ عقد و گرفتن ارش یعنی تفاوت بهای کارشناسی مال صحیح و مال معیوب
خیار تدلیس
- به این معنی است که اگر یکی از طرفین معامله نسبت به طرف دیگر مرتکب فریب و تدلیسی شود طرف مقابل می‌تواند معامله را فسخ کند
خیار تبعض صفقه
- اگر بخشی از یک عقد صحیح باشد و بخشی دیگر باطل باشد یا منفسخ شود شخصی که از این قطعه قطعه شدن معامله متضرر می شود می تواند معامله را نسبت به بقیه موضوع آن نیز که باقی مانده فسخ کند به چنین خیاری خیار تبعض صفقه می گویند
- مختص مشتری نیست وبرای فروشنده نیز کاربرد دارد
خیار تخلف از شرط
- به این معنی که در معامله شرطی شده باشد و یکی از طرفین از آن از آن شرط تخلف کنند
تبعیض در اعمال حق فسخ نسبت به موضوع قرارداد
شخص دارای خیار نمی‌تواند خیار خود را فقط نسبت به بخشی از موضوع قرار داد اعمال کند مگر موضوع عقد تجزیه پذیر باشد او باید یا کل قرارداد را فسخ کند یا تمام آن را امضا کرده و باقی بگذارد
خیاراتی که فورا باید اعمال شوند
فوریت این خیارات از زمان انعقاد معامله نمی باشد بلکه فوریت از زمان اطلاع شخص دارنده خیار از وجود مبنای خیار است که عبارتند از
- خیار رویت و‌تخلف از وصف
- خیار غبن
- خیار عیب
- خیار تدلیس
سوالات متداول
حق فسخ قانونی در قانون مدنی چه نام دارد؟
حق فسخ قانونی خیار نام دارد
خیار مجلس و خیار حیوان آیا در عقد اجاره نیز راه دارد؟
خیر خیار مجلس و خیار حیوان مختص عقد بیع می‌باشد