اگر مستاجر ملک را تخلیه نکرد تکلیف چیست موضوعی می‌باشد، که ما در این مقاله به آن می‌پردازیم که در ابتدا به بیان تکالیف مستاجر نسبت به مورد اجاره می‌پردازیم و مسئولیت‌های او را بیان می‌داریم تا متوجه شویم که چه زمانی موجر می‌تواند تخلیه ملک را از مستاجر بخواهد و در انتها به این سوال که اگر مستاجر ملک را تخلیه نکرد تکلیف چیست پاسخ می‌دهیم.
آنچه در این مقاله خواهید آموخت پنهان
تکالیف مستاجر
- در استفاده از عین اجاره به نحو متعارف رفتار کرده و اگر تعدی یا تفریط کند موجر در وهله اول باید منع مستاجر بخواهد و اگر منع او موثر نبود عقد اجاره را فسخ کند
- عین مستاجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می‌شود استفاده کند در این خصوص باید توجه داشت که اگر منفعتی که در اجاره تعیین شده بالخصوص آن منظور نبوده باشد مستاجر می‌تواند از منفعتی که از حیث ضرر مساوی یا کمتر از منفعت معین باشد استفاده کنید اگر مستاجر خلاف این عمل کند در این حالت موجر ابتدا باید منع او را بخواهد و سپس می‌تواند قرارداد را فسخ کند
- مال الاجاره را در موعدی که بین طرفین تعیین شده است پرداخت کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً باید بپردازد تعیین نوع استفاده در اجاره در عقد اجاره لازم نیست که نوع استفاده مستاجر درج شود اما در صورتی که درج شود درج نوع استفاده از شرایط صحت عقد اجاره نیست اگر نوع استفاده درج نشده باشد مستاجر باید از مال استفاده متعارف را ببرد اگر استفاده تعیین شده برای موجر موضوعیت داشته باشد مستاجر نمی‌تواند استفاده دیگری از مال به عمل آورد مثلاً اگر موجر به عنوان سکونت اجاره داده باشد مستاجر نمی‌تواند آن ملک را به عنوان دفتر اداری استفاده نماید اصل بر آن است که استفاده تعیین شده موضوعیت داشته است اگر مستاجر خلاف استفاده‌ای که تعیین شده است عمل کند در این حالت موجر ابتدا باید منع او را بخواهد و سپس قرارداد را فسخ کند
مسئولیت مستاجر در حفاظت از عین مستاجره
مستاجر مسئول تلف یا نقض مال نیست، مگر در صورت اثبات تقصیر او توسط موجر، اگر موجر تقصیر مستاجر را اثبات کند مستاجر تا زمانی که دست از تعدی و تفریط ندارد ضامن است و در این صورت مسئول هرگونه خسارت خواهد بود حتی اگر ناشی از مثلاً زلزله باشد اگر مستاجری که مرتکب تقصیراتی شده است دست از تقصیر بردارد در این حالت ضامن نمی‌باشد.
موارد فسخ اجاره از جانب موجر
- هرگاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط کند موجر می‌تواند ابتدا منع او را بخواهد و اگر منع موثر نباشد یا موجر قادر بر منع او نباشد موجر حق فسخ دارد
- اگر مستاجر عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده یا از اوضاع احوال دریافت می‌شود استفاده کند موجب می‌تواند ابتدا منع او را بخواهد و اگر منع موثر نباشد یا موجر قادر بر منع او نباشد موجب حق فسخ دارد
- در صورت تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر است
- اگر عین مستاجر توسط مالک عین به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد
اگر مستاجر ملک را تخلیه نکرد تکلیف چیست؟
در این خصوص با احکام زیر مواجهیم
- اگر اجاره نامه به صورت سند رسمی تنظیم شده باشد موجر می‌تواند به اداره اجرای ثبت مراجعه کند ایشان ظرف یک هفته از تقاضای موجر باید ملک را تخلیه کند البته امکان مراجعه به اداره اجرای ثبت مانع مراجعه مراجع قضایی نیست
- اگر اجاره نامه به صورت سند عادی با امضای دو نفر شاهد تنظیم شده باشد موجر می‌تواند از مراجع قضایی درخواست صدور دستور تخلیه کند مرجع قضایی ظرف یک هفته از تاریخ تقدیم این تقاضا با استفاده از ضابطین دادگستری ملک را تخلیه می‌کند باید توجه داشت که در این حالت دستور تخلیه صادر می‌شود نه حکم تخلیه و در حال حاضر رسیدگی به درخواست دستور تخلیه در صلاحیت شورای حل اختلاف است که رسیدگی به این درخواست فوراً و خارج از نوبت به عمل می‌آید و نیاز به دعوت از طرف مقابل و تشکیل جلسه دادرسی نیست اگر در تنظیم اجاره نامه قواعد شکلی فوق رعایت نشده باشد نه اجاره نامه رسمی و نه اجاره نامه عادی با امضای دو شاهد، موجر می‌تواند با طرح دعوای تخلیه از دادگاه تقاضای صدور حکم تخلیه کند که در این خصوص باید توجه داشت که رسیدگی به این دعوا نیز در حال حاضر در صلاحیت شورای حل اختلاف است که برای رسیدگی به دعوای تخلیه بر خلاف درخواست دستور تخلیه نیازمند تشکیل جلسه دادرسی و دعوت از طرف مقابل می‌باشد. حکم تخلیه فوراً اجرا نمی‌شود بلکه قابل تجدید نظرخواهی است و پس از قطعیت و صدور اجرایی اجرا خواهد شد.
شیوه تخلیه عین مستاجره تجاری در قانون روابط موجر و مستاجر
- اگر مستاجر مالی تحت عنوان سرقفلی به موجر نپرداخته باشد شیوه تخلیه به همان نحو است که در خصوص املاک مسکونی که در بالا بیان شد
- اگر مالی تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخته باشد هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی طبق قیمت روز را دارد و رسیدگی به درخواست صدور دستور تخلیه یا صدور حکم تخلیه از صلاحیت شورای حل اختلاف خارج می‌باشد و در صلاحیت دادگاه خواهد بود که تخلیه یا تحویل مورد اجاره به موجر موکول به پرداخت مبلغ سرقفلی توسط موجر خواهد بود.
موارد ابطال دستور تخلیه
دستور تخلیه ممکن است به دلایل زیر ابطال شود
- مستاجر ثابت کند که اجاره تمدید شده است
- جعلی بودن اجاره نامه
- ثابت شود که متصرف ملک اصلاً مستاجر نبوده که بتوان علیه او دستور تخلیه صادر کرد
- ثابت شود که ملک به شخص دیگری منتقل شده و در نتیجه موجر سابق نفعی برای درخواست صدور دستور تخلیه نداشته است باید توجه داشت که در این صورت مالک جدید می‌تواند درخواست صدور دستور تخلیه بنماید
سوالات متداول
اگر مستاجر ملک را تخلیه نکند باید به دادگاه مراجعه نمود؟
خیر درخواست صدور دستور تخلیه در صلاحیت شوراهای حل اختلاف می‌باشد
آیا می‌توان به زور و اجبار مستاجر را از ملک خارج نمود؟
تنها می‌توان با در دست داشتن دستور تخلیه و ارائه آن به کلانتری محل با حضور نماینده دادستان نسبت به تخلیه اجباری ملک اقدام نمود