مستاجر یکی از طرفین عقد اجاره می باشد که دارای یک سری تکالیف و وظایفی در مقابل موجر می باشد که در این مقاله قصد بیان این وظایف را داریم
در ابتدا لازم است که با عقد اجاره و طرفین آن آشنا شویم
عقد اجاره
به موجب ماده ۴۶۶ قانون مدنی عقد اجاره عبارت است از تملیک منافع یک مال (مثل اجاره خانه) به عوض معلوم (در مقابل پرداخت وجه معینی هر ماه)
موجر شخصی است که منافع مال خود را به دیگری تملیک می‌کند
مستاجر شخصی است که در برابر عوض مالک منافع مال شخص دیگری می‌شود
عین مستاجر مالی که به اجاره داده شده است
مال الاجاره یا اجرت المسمی عوض که مستاجر در برابر استفاده از منافع عین مستاجره باید به موجر بپردازد
انواع اجرت در عقد اجاره
اجرت المسمی
اجرتی که طرفین بر آن تراضی و توافق کردند و در قرارداد بین آنها درج شده است به عبارت دیگر عوض استفاده از مال یا عمل غیر که در قرارداد فی مابین درج شده است
اجرت المثل
اجرت استفاده از مال یا عمل دیگری وقتی که در بین آنها قراردادی موجود نیست یا اگر قرارداد باشد مدت قرارداد منقضی شده است یا میزان اجرت در آن قرارداد ذکر نشده است
وظایف مستاجر
- در استعمال و استفاده از عین مستاجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند در این خصوص باید توجه داشت که اگر مستاجر تعدی و تفریط کند موجب در وهله اول باید منع مستاجر بخواهد و اگر منع او موثر نبود عقد اجاره را فسخ کند
- عین مستاجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و توافق نموده‌اند و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می‌شود استفاده کند در این خصوص باید توجه داشت که اگر منفعتی که در اجاره تعیین شده به خصوص آن منظور نبوده باشد مستاجر می‌توان از منفعتی که از حیث ضرر مساوی یا کمتر از منفعت معینه باشد استفاده کند اگر مستاجر خلاف این عمل کند در این حالت موجب ابتدا باید منع او را بخواهد و سپس می‌تواند قرارداد را فسخ کند
- مستاجر وظیفه دارد که مال الاجاره را در موعدی که بین طرفین مقرر شده است پرداخت کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً باید بپردازد
- در عقد اجاره لازم نیست که نوع استفاده مستاجر درج شود اما در صورتی که درج شود درج نوع استفاده از شرایط صحت عقد اجاره نیست اگر نوع استفاده درج نشده باشد مستاجر باید از مال استفاده متعارف را ببرد اگر استفاده تعیین شده برای موجر موضوعیت داشته باشد مستاجر نمی‌تواند استفاده دیگری از مال به عمل آورد اگر استفاده تعیین شده برای موجر موضوعیت نداشته باشد مستاجر می‌تواند استفاده‌های دیگر از مال بنماید که از حیث ضرر مساوی یا کمتر از استفاده مقرره باشند
- اصل بر آن است که استفاده تعیین شده موضوعیت داشته باشد اگر مستاجر خلاف استفاده‌ای که تعیین شده است عمل کند در این حالت موجر ابتدا باید منع او را بخواهد و سپس می‌تواند قرارداد را فسخ کند
مسئولیت مستاجر در حفاظت از عین مستاجره
ید مستاجر ید امانی است به این معنی که او مسئول تلف یا نقص مال نیست مگر در صورت اینکه اثبات شود که تقصیر از جانب او بوده است
اگر موجر تقصیر مستاجر را اثبات کند مستاجر تا زمانی که دست از تعدی و تفریط برندارد ضامن است در این صورت مسئول هرگونه خسارت خواهد بود حتی اگر ناشی از قوه قاهره ( مثل طوفان زلزله سیل)باشد
اگر مستاجری که مرتکب تقصیراتی شده است دست از تقصیر بردارد در این حالت ید او مجدداً امانی می‌شود یعنی مجدداً اگر تلفی یا نقصی ایجاد شود که تقصیر او نباشد او مسئول نمی‌باشد
مزاحمت و تصرف شخص ثالثی در عین مستاجره
اگر خانه‌ای توسط مستاجر اجاره شده باشد و در همین حین شخص ثالثی برای این مستاجر ایجاد مزاحمت نماید مستاجر دو حالت را پیش رو دارد
اگر این مزاحمت قبل از تحویل عین مستاجره به مستاجر باشد مستاجر می‌تواند اجاره را بر مبنای خیار تعذر تسلیم فسخ کند یا می‌تواند اجاره را به قوت خود باقی بگذارد و جهت اخراج متصرف اقدام نماید
اگر بعد از تحویل مستاجره به مستاجر باشد مستاجر نمی‌تواند اجاره را فسخ کند و فقط می‌تواند اخراج متصرف را بخواهد و از ثالث مطالبه خسارت کند البته به این نکته باید توجه داشت که اگر مزاحمت ثالث قانونی و فراگیر باشد به طوری که مال را کلاً از قابلیت استفاده خارج کند موجب انفساخ اجاره می‌شود
موارد فسخ اجاره از طرف مستاجر
موارد فسخ از طرف مستاجر از قرار زیر است
- خیار تعذر تسلیم موجر باید عین مستاجره را تحویل مستاجر بدهد و در صورت امتناع موجر اجبار می‌شود و در صورت تعذر اجبار مستاجر خیار فسخ دارد
- خیار عیب هرگاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد
- خیار تبعض صفقه در صورت تلف بعضی از عین مستاجره مستاجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه موضوع آن فسخ کند یا تقلیل نسبی مال الاجاره را مطالبه کند
- اگر در مدت اجاره در عین مستاجره تعمیراتی لازم آید که تاخیر در آن موجب ضرر موجر باشد مستاجر نمی‌تواند مانع شود اگرچه در زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلاً یا بعضاً استفاده نماید در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت
- اگر قبل از قبض عین مستاجره شخص ثالثی نسبت به تصرفات مستاجر ایجاد مزاحمت نماید مستاجر حق فسخ دارد
- در صورت تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر است
- تعدی و تفریط مستاجر در مال مورد اجاره یا استفاده از مال در سایر مصارف
- اگر مستاجر تعدی و تفریط کند یا عین مستاجره را در مصرف غیر از آنچه در عقد اجاره درج شده است استفاده کند بنابر قانون مدنی و قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ می‌تواند ابتدا منع او را بخواهد و اگر منع موثر واقع نشد سپس فسخ کند
- بنا بر قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ موجب می‌تواند سریعاً و بدون آن ابتدا نیاز به منع مستاجر باشد عقد اجاره را فسخ کند و تقاضای تخلیه کند بدون اینکه لازم باشد
سوالات متداول
اگر مستاجر در عین مستاجره درختی کاشته باشد و مدت اجاره منقضی شود تکلیف درخت به چه صورت است؟
اگر این اقدام بدون اجازه مالک باشد مالک می‌تواند تقاضای بریدن و کندن درخت را بنماید و هزینه این اقدامات با مستاجر است
مستاجر می‌تواند از عین مستاجره برای مصرفی غیر از مصرف ذکر شده در عقد اجاره استفاده کند؟
خیر این اجازه به مستاجر داده نشده است و باید به همان مصرفی که در عقد ذکر گردیده است استفاده کند
 | ReplyForward |