حق شفعه در قانون مدنی به طور مجزا در مواد ٨٠٨ تا ٨٢۴ ذکر گردیده است که در این مقاله به تعریف و شرایطی که لازم تا شریک بتواند از این حق استفاده کند می پردازیم.
تعریف حق شفعه
حق شفعه حقی مالی است که فقط نسبت به اموال غیرمنقول پدید می‌آید و به موجب آن دارنده این حق که او را شفیع می‌نامیم میتواند مالی را که فروخته شده است به ملکیت خود در اورد.
به عبارت ساده‌تر وقتی دو نفر در در مال غیرمنقولی مثل خانه مثل زمین شریک هستند و یه نفر از آنها به واسطه سهم خود را می‌فروشد شریک دیگر بر بقیه خریداران تقدم دارد که مال را او بخرد و این حق تقدم دارای شرایطی می باشد که در ذیل بیان شده است.
شفیع ( شریکی که حق تقدم نسبت خرید سهم شریک خود دارد)
حق شفعه برای شخص وقتی پدید می‌آید که شروط ذیل را دارا باشد:
- مال غیر منقول ( مثل زمین باغ) بین دو نفر مشاع باشد یعنی با هم شریک باشند و لازم نیست که سهم شرکا مساوی باشد .
- این مال غیرمنقول قابل تقسیم باشد یعنی تقسیم آن به موجب قانون منع نشده باشد.
- تعداد شرکا فقط باید دو نفر باشد، نباید بیشتر از دو نفر باشد.
- یکی از دو شریک سهم خود را به شخص دیگری غیر از شریک خود بفروشد.
- فروش سهم حتما باید از طریق عقد بیع باشد نه از طریق سایر روش های انتقال مثل صلح معاوضه و …
- البته اگر بیع به صورت حراج یا مزایده هم باشد حق شفعه ایجاد میشود.
اموالی که در فروش آنها حق شفعه ایجاد میشود؟
- مال غیر منقول مثل زمین
- بنا و درخت البته فقط در صورتی که بنا یا درخت با زمینی که آن هم بین طرفین مشترک است فروخته شده باشد هرگاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود یا آنکه دو شریک در زمین با هم مشترک نباشند نسبت به بنا یا درخت مشاع حق شفعه پدید نمی آید.
- اگر ملک دو نفر در ممر( راه عبور )یا مجرا (راه آبرسانی ) مشترک باشد و یکی از آنها ملک خود را با حق ممر یا مجرا بفروشد دیگری حق شفعه دارد اگرچه در خود ملک مشاعاً شریک نباشد ولی اگر ملک را بدون ممر یا مجرا بفروشد برای مالک ملک دیگر حق شفعه ایجاد نمی‌شود.
اوصاف حق شفعه
- حق شفعه یک حق مالی ( یعنی شخص میتواند مستقیما اعمال کند و نیاز به اجازه ندارد) است.
- حق شفعه حقی غیر منقول است.
- حق شبه فوری است بدین معنا که اگر فورا اعمال نشود حق شفعه از بین می‌رود، به محض اینکه شریک از فروش سهم شریک خود مطلع شد در بازه زمانی که معمولا بنا بر نظر عرف در نظر گرفته میشود باید حق شفعه را اعمال نماید.
- حق شفعه به صورت ارادی قابل انتقال نیست بدین معنا که چون حق شفعه وابسته به مال مشاع است شریک نمی‌تواند این حق را به شخص دیگری که در اون مال شریک نیست انتقال دهد.
- حق شفعه قابل انتقال ارادی نیست بنابراین طلبکاران نمی‌توانند حق شفعه را توقیف نمایند.
- حق شفعه به صورت قهری ناشی از ارث قابل انتقال است یعنی در صورت فوت شفیعی که هنوز اخذ به شفعه نکرده این حق به وراث او منتقل میشود.
احکام تحویل مبیع در صورت اعمال حق شفعه
زمانی که شریک سهم خود را از طریق عقد بیع می‌فروشد و مبیع را تحویل مشتری می‌دهد و شریک دیگر حق شفعه را اعمال میکند تحویل دادن مبیع به شفیع بر عهده مشتری است و مشتری مکلف است به محض اخذ به شفعه و مطالبه شفیع ملک خریداری شده را به شفیع تحویل دهد و شفیع در صورتی میتواند تحویل مبیع را بخواهد که اولاً اخذ به شفعه خود را اعمال کرده باشد و ثانیاً معادل قیمتی را که مشتری پرداخته است به او بدهد. اگر شفیع معادل قیمت را پرداخت نکرده باشد مشتری تکلیفی به تحویل ملک ندارد.
مسئولیت مشتری نسبت به تلف و نقص در برابر شفیع
اگر مال موضوع حق شفعه دچار تلف یا نقص شود مشتری در برابر شفیع مسئول است اما باید حالات مختلفی را در نظر گرفت که در ذیل به آن می‌پردازیم :
تلف یا نقص قبل از اخذ به شفعه
مشتری هیچ مسئولیتی ندارد حتی اگر خسارات به دست خود مشتری وارد شده باشد.
تلف یا نقش بعد از اخذ به شفعه و قبل از مطالبه مال
یعنی شفیع اخذ به شفعه کرده اما از مشتری تقاضای تسلیم مال را نکرده است در این صورت مشتری مسئول یا نقص نیست مگر در صورت تقصیر ( تعدی و تفریط)
تلف یا نقص بعد از اخذ به شفعه و بعد از مطالبه مال
یعنی شفیع اخذ به شفعه کرده و از مشتری تقاضای تسلیم مال را هم کرده است در این حالت او مسئول هرگونه تلف یا نقصی است حتی اگر ناشی از قوه قاهره (زلزله جنگ سیل و …) باشد.
نحوه اعمال حق شفعه توسط وراث
هر کدام از وراث به نسبت سهم الارثشان از مال حق شفعه دارند و باید معادل نسبت سهم الارثشان به فروشنده بخشی از قیمت را بپردازند و مال را به تملک خود در بیاورند. وراث حق تجزیه ندارند تمام وراث باید حق شفعه خود را اعمال نمایند نه آنکه برخی از آنها اخذ به شفعه کنند و برخی دیگر اخذ به شفعه نکنند. هرگاه یک یا چند نفر از وراث حق خود را از بین ببرند باقی وراث نمی‌توانند حق شفعه را فقط نسبت به سهم خود اجرا نمایند و یا باید از آن صرف نظر کنند یا با پرداخت تمام قیمت به مشتری نسبت به تمام مبیع اخذ به شفعه نمایند. توجه داشته باشید که آنچه در بندهای فوق بیان شد اعمال حق شفعه در صورت فوت شفیع بود.
سوالات متداول
اگر زمینی بین دو شخص مشاع باشد و یکی از ایشان بخشی از سهم خود را به موجب عقد بیع به شخص ثالثی منتقل کند و بخشی دیگر از سهم خود را در مالکیت خود باقی گذارد آیا برای شریک دیگر حق شفعه ایجاد میشود یا خیر؟
بله یکی از شروط لازم برای ایجاد حق شفعه آن است که همزمان با انعقاد عقد بیع فقط دو شریک مالک زمین باشند که در فرض بالا در این سوال هم این شرط محقق شده است اما لازم نیست که شریک دیگر تمام سهم خود را بفروشد بلکه شریک دیگر هر مقداری از سهم خود را که به شخص ثالثی منتقل کند برای شریک دیگر نسبت به همان سهم مبیع حق شفعه حاصل میشود.
اگر زمینی بین وقف و شخصی مشاع باشد به این نحو که بخشی مشاعی از زمین وقفی و بخشی مشاعی از آن در ملکیت شخص دیگری باشد آیا حق شفعه حاصل میشود یا خیر؟
اگر حسه یکی از دو شریک وقف باشد و شریک دیگر حس خود را بفروشد موقوف علیهم یا متولی حق شفعه ندارد.